皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

はじめましての方に簡単に自己紹介します。

私は不動産投資をきっかけに様々な副業をしています。

サラリーマンをやりながら、空き家再生型の不動産賃貸業を行い、更にアルバイト2つ、企業との業務委託契約2社、執筆など大小様々な収入の柱を持つ自称「ポートフォリオワーカー」です。

副業は楽しい!6足のワラジを履くポートフォリオワーカー

副業で毎月30〜50万円くらい稼いでいます。(過去最高月収は73万円です!)

そして夢は大きく目標年収2,000万円!

ブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

全てをNGなしで公開しています。

物件7号紹介

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物件7号は初の軽量鉄骨造の物件で2020年12月に売買契約を取り交わしました。

甲府駅から徒歩17分、駐車場1台分あり、一応県庁所在地甲府市の中心街なので車社会の山梨県ではありますが、かなり生活に便利な立地。

築45年ですが軽量鉄骨なので傾きなどなく再生リフォームをすれば人気物件になると思います。

これまでの物件の中で最大の延床面積113㎡で間取りは驚きの『7K』です。

また、6年間の空き家期間中に外壁を蔦が覆ってしまい、正面から裏手に回ると壁一面の蔦地獄。
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ひとまず目を瞑って物件の中から再生をして後で考えます。

物件内部の状況

量は多くないですが残地物もあるのでまずは捨てるところからスタートします。

室内

全部で7室(6帖が5室、4.5帖が2室)もあります。

再生後の入居付けでは全く困りません。

広くて高い部屋は入居者が限られますが、私の物件は地域最低家賃で提供する賃貸経営戦略です。

今回の家賃は70㎡以上の貸家で検索して地域最低家賃で設定したので、そういう意味では市場で圧倒的に『安い物件』となると思います。

リフォームでのデメリットは広くて畳と襖が多い事です。

時間とお金が掛かります。

この物件は残地物ありでしたが、家具だけだったので楽勝だと考えていましたが甘かったです。

巨大なタンスが6棹、カラーボックスが5個、テレビ台、スプリングベッド、押し入れの棚板、重たい絨毯7枚。

合計3日間、クリーンセンターへ車で11往復運び、処分を行いました。
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残置部の処理後は雨漏りしている以外は普通の古い部屋です。
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2階の一室だけ雨漏り跡がありましたが、現状は雨の後でも水分は感じないので様子見。
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キッチン

6帖の普通のキッチンですが、これも収納が多くて釣り戸棚が壁3面にくっついています。

収納が多いのは良いですが、リフォームやクリーニングには手間が掛かるので状況によっては撤去を検討します。
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トイレ・洗面所・風呂場

トイレと洗面台は1階と2階にそれぞれあります。

トイレは残念ながら2階が洋式、1階は和式です。
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2階はトイレ、洗面台を撤去します。

2階に水回りはリフォームで給排水設備にコストが掛かるし、後々の漏水リスクもある為です。

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バスタブは今までは全て新品交換していましたが、今回はこのままクリーニングでやってみる予定です。

ガス屋さんに言ったら『追い焚きは大掛かりな作業になっちゃうので。。。』との事で難しそう。
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リフォーム計画

・工務店へ依頼
壁→壁紙貼り替え
襖→壁紙貼り替え
上水配管→補修or新設
 
・畳屋へ依頼
畳→表替え34枚
 
・プロパンガス屋へ依頼
給湯器
ガス配管
キッチン水栓
リモコン
廃棄物撤去
各部屋ガス管撤去
 
・検討中、DIY
天井塗装(居室3、キッチン、風呂、洗面、廊下)
床:CF貼り(洋室、廊下、キッチン、洗面)
蔦除去
ベランダ鉄部:ケレン、塗装
キッチン台設置
便座設置
二階トイレ:撤去
二階洗面:撤去
照明:シーリングライト6貰う
玄関引っ掛けシーリング
ルームクリーニング 

また、今回は甲府市の駅前エリアは空き家改修助成金制度があり賃貸物件も対象になります。

完全車社会など甲府市特有の事情のようですが、

『中心市街地は人口減少・少子高齢化及び空き家化が著しく進行しているため、子育て世帯等の定住や空き家の有効活用を促進し、地域コミュニティの創出を通じて「まちの活性化」を図るモデル地区として、「空き家改修助成制度」及び「子育て世帯等家賃助成制度」を行っています。』(甲府市ホームページより)

との事です。 

甲府市「空き家改修助成制度」及び「子育て世帯等家賃助成制度」

電話で問い合わせた感じは助成金貰えそうなので、そうすれば利回りアップです!

物件価格:171万円(諸費用込み)
リフォーム費用:129万円(予定)→上方修正33万円(予定)
年間家賃:72万円(予定)
実質利回り:35.3%(予定)

思っていたよりもコストを掛けずに再生が出来そうだし、まだまだ助成金上限までかなり残しているので追加工事があっても割安にリフォームが出来そうです。
 
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