皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

はじめましての方に簡単に自己紹介します。

私は不動産投資をきっかけに様々な副業をしています。

サラリーマンをやりながら、空き家再生型の不動産賃貸業を行い、更にアルバイト2つ、企業との業務委託契約2社、執筆など大小様々な収入の柱を持つ自称「ポートフォリオワーカー」です。

副業は楽しい!6足のワラジを履くポートフォリオワーカー

副業で毎月30〜50万円くらい稼いでいます。(過去最高月収は73万円です!)

そして夢は大きく目標年収2,000万円!

ブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

全てをNGなしで公開しています。

今回は、空き家率日本一の山梨県でのボロ戸建投資についての私見です。
50E08677-4A0E-4722-BBDA-7B2DA8B5454C

空き家率日本一の山梨県

まずは日本の空き家の状況について調べました。

総務省統計局の「住宅・土地統計調査結果」によると2018年の全国の空き家数は846万戸、空き家率13.6%、7軒に1軒が空き家とされています。

846万戸の空き家の内訳は賃貸用431万戸、売却用29万戸、長期間不在の住宅や取り壊し予定の住宅347万戸、別荘などの「二次的住宅」38万戸。

また、空き家率が高い都道府県は1位山梨県21.3%2位和歌山県20.3%、3位長野県19.5%、4位徳島県19.4%、5位高知県18.9%です。

という事で、2020年に私が2戸のボロ戸建を購入した山梨県は日本一空き家率の高い県なんですね。。。

ちなみにこの空き家の中には、別荘、セカンドハウス、長期間放置の廃屋も含まれています。

山梨県は富士五湖周辺に別荘地域があります。

この事で空き家率が上昇し、全国1位になっているのではないかと調べました。

が、、、残念ながら別荘やセカンドハウスを除いても山梨県は空き家率日本一でした。

まあ、物件購入前に調べていたので何となく知っていましたが。。。

山梨県での空き家再生投資の戦略は

289BFF7D-D024-41DE-9F34-A617DBF37D9B
正直、この状況を全く悲観していません。

私は山梨県はまだ賃貸運営の実績がありませんが、千葉県と埼玉県ではしっかり再生戸建で入居付けまで出来ています。

山梨県でも同じ投資手法の横展開が出来るだろうと考えているからです。

これまで、なかなかの難あり物件でも利回り20%以上確保できる家賃で入居が付きました。

例えば、築58年の窓が開かない物件とか、超急坂の上のPなし物件とか、ベランダが崩落したままとか、周辺一体が畑に囲まれているとか。

私の場合は、「広くて安い家」のみでエリア内のライバルと差別化をしています。

これからの日本は所得の二極化が進んでいくと言われています。

日本はごくごく一部の富裕層と、大多数の貧困層に二極化が進んでいきます。

そういった状況の中で理にかなった戦略だと思っています。

「広くて安い家」とは?

「広くて」は、戸建の性質上、基本的に床面積50㎡〜ある家です。

「安い」は、同エリア・同条件のどのライバル物件よりも低い家賃で募集するという事です。

その条件を満たしながら利回り20%以上を確保します。

もし仮にそれでも入居者が付かなければ、最悪は家賃を下げても利回りを18%、、、16%、、、14%、、、12%、、、10%、、、。

かなり下げてもそれなりの利回りが確保出来る状態です。

利回り20%想定が10%になるという事は、地域最低家賃で設定した家賃を更に半額。

更に具体的に言うと、その地域の同条件の物件の地域最低家賃が55,000円とすると、私は50,000円で募集をして、入居が決まらないので25,000円まで家賃を下げた状態が利回り10%です。

流石に入居決まります。

これでもし入居者が決まらなかったらよっぽどの問題物件です。

今まで募集から2ヶ月以内に入居者が付かなかった事は一度もありません。

しかし、現在、山梨県の2戸の物件はまだリフォーム段階なので今はまだ机上の空論。

自分の投資手法が通用するかどうかは入居募集をしてこれから検証する事になります。

もう少し時間が掛かりますがこれでしっかりと入居付けが出来たらどんなエリアでもある程度通用すると思います。

エリアに関係なく更に高利回り物件が可能になると期待!

入居付けについては再生が完了したらレポートします。
スポンサードリンク