皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

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副業は楽しい!6足のワラジを履くポートフォリオワーカー

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そして夢は大きく目標年収2,000万円!

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ボロ戸建60万円指し値の背景とは?

今回は山梨県中央市の再建築不可の平家戸建の売買についてです。
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山梨県は空き家日本一の県だとか。

2020年5月に甲府市、9月に中央市に戸建を購入しました。 
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5月購入の甲府市戸建

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今回購入した中央市戸建
 
売り出し価格184万円が60万円になりました。

利回りは30%以上は確保出来そうです。 

まずはこれまでの私の物件購入価格です。

物件価格と売買価格
千葉市380万円→250万円
所沢市250万円→120万円
甲府市280万円→180万円
中央市184万円→60万円
—————————————-
合計1094万円→610万円(44%off)

築古戸建はこれまで4戸を購入しています。

売り出し価格の合計は1094万円でしたが、実際の売買価格の合計は610万円なので44%の値引きに成功しています。

今回の物件は以前からネットに掲載されていました。

私はこれまで何となく再建築不可物件は避けていたので、この物件も初めて目にしてからしばらく放置していました。

物件の問い合わせをしたのは最初にネット掲載を見てから数ヶ月経っていたと思います。

今回物件資料を請求した理由は、3か月前に購入した山梨県甲府市の戸建から車で20分程の近い場所にあり何となく問い合わせしてみた、という感じです。

以下、問い合わせから売買契約までのやりとりです。

問い合わせに対する不動産屋からの返信は、

『あきしま大家様

このたびは、私ども◯◯エステートまで、物件のお問い合わせをいただきまして、誠にありがとうございます。
担当の◯◯と申します。宜しくお願い致します。
早速ですがお問い合わせ内容にお応えしたく、ご連絡申しあげます。
本物件は本日商談が入り、すぐにご検討いただけません。
申し訳ありません。
今回のお問い合わせにて受付とさせていただきますので、破談になるようでしたら優先的にご紹介をさせていただきます。
どうぞ宜しくお願い申しあげます。』

さすがサイトの最安値物件。

安い物件にはよくある事ですよね。

特に気にも留めていませんでしたが、翌日こんなメールが、

『あきしま大家様
 
いつもたいへんお世話になります。
昨日はお問い合わせをいただき、誠にありがとうございました。
本日、商談中であった中央市西花輪の戸建が破談となりました。
原因は、周りから反対を受けたためだそうです。
 本物件はご検討いただける状況となりましたので、ご連絡申しあげます。
以下、物件の詳細です。
 
■物件の詳細について
・本物件は相続にて取得されたご子息様による資産処分でのご売却になります。
 
■物件の状況について 
・建物は傾き、シロアリ被害の跡(蟻道)、雨漏れの跡があります。
・屋根裏にはアライグマが住み着いており、室内の天井には糞尿のシミがあります。
・屋根裏の断熱材、庇などが爪で引っかかれボロボロです。
・建物は再建築が出来ないため、ローンが組めません。
・上下水道の引込管は南側隣接地と共有管になっており、南側隣接地の建物に引き込まれている上下水道管が、本地に埋設されております。
・本物件に引き込まれている下水道管は建物に接続されておらず、浄化槽を利用中です。
・電気が止まっているため、浄化槽の点検、清掃は必要です。
・東側隣接地からの庭木の越境もあります。
・室内には残存物が大量にあり、処分費等は買主様のご負担になります。
・本物件は現状でのお引渡しになります。
 
以上です。
どうぞ宜しくお願い致します。』

という事で、内見をする事にしました。

実際に内見すると、10年空き家、バランス釜、洗面所なし、ガラス割れてる、襖が開かない、傾きで酔う、などなどかなりの難ありでした。
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アライグマいるし。

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外回りは軒天が広範囲に渡って劣化。

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お風呂はタイルが綺麗なので割と良い感じ。

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残置物の量は今回もヘビー。

このような状態でしたが、駐車場は庭の木を伐採し整備すれば最大4台駐車が出来そうですし、思っていたよりも内部は綺麗だった為、十分に再生可能だと判断し60万円で買い付けを入れました。
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庭が広く敷地延長の通路にも車が置けるので駐車4台可能。

午前中に内見をして、3時間後に回答。

『■価格交渉の結果
 
ご案内後に売主様へご報告と交渉を行いまして、一旦お考えの時間が欲しいとのことで、今しがたご回答がありました。
ご希望の60万円、物件としては現状渡しにて、なんとか成立しましたのでご報告申しあげます。
ねばりました、本当に良かったです。
 
■売買契約と決済・引渡しの一括決済日程
9/12(土)午前10時、場所は弊社にていかがでしょうか。
売主様、司法書士先生、共にOKです。
当日のご案内書等を作成致しましたのでお送り致します。
ご確認いただきまして、よろしければ進めたいと思います。』

内見の翌週に売買契約、決済、引き渡しとスピード決着となりました。

トントン拍子に事が運んで私としては良い条件で所有のボロ戸建が一戸増えました。

毎回、物件の指し値交渉をする時は、売主、不動産屋と購入者である私のそれぞれの立場で色々な感情があります。

今回に関しては大幅な指し値提示であったものの売主、不動産屋、私の『三方良し』で皆が笑顔で売買契約を終える事が出来たと思っています。

売主と不動産屋が今回の取り引きを進めてくれた現状を解説します。
 
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売主は何故大幅な指値を受け入れてくれたのか?

この物件の所有者は60代の男性で売買契約にはご夫婦で臨まれていました。

今回は親から相続した物件ですが、自分が住んでいた思い出のある家ではなく、売主が幼い頃に家を出て行った母親が住んでいた家だったとの事。

『自分たちが住んでいた家なら綺麗にして管理する気も起きるんですけど、そうじゃないのでね。』

という事で、相続したものの特別な思いはなく、金銭的な問題と手間・時間という要素が優先でした。

売主は売り出し価格は不動産屋が提示した土地値から算出の184万円と決めたようです。

立地や建物の状態がソコソコならこれで即買い手が付きそうなものですが、前述した通り、今回の物件はそんな状態ではありませんでした。

買い付けが入っても何度かブレイクがあり、私が物件資料を問い合わせた時点でも検討中の投資家がいました。

最初にネット掲載してから4か月経過していましたので売主としては半ば諦めムードだったのだと思います。

60万円という安い金額提示に最初は難色を示していたそうですが、これ以上長引いても近隣に迷惑を掛けてしまうし、赤字にならずに処分出来る金額と言う事で合意する事が出来ました。

相続登記や諸々の掛かった費用を差し引くと売主にはちょっと手残りがある金額になったと思います。

最後はご夫婦共に肩の荷が下りたと安心されていたのが印象的でした。

不動産屋は何故大幅な指し値を頑張ってくれたのか?

今回初めて取り引きをする不動産屋でしたが、内見の最後に売出価格の1/3の指値となる60万円の希望価格を伝えると前向きに受けてくれました。

売主さんへ伝えた際も、売り出し価格から大幅ダウンの提示に最初は困惑していたそうですが、頑張って説得をしてくれました。

売買価格が60万円と言うことは仲介手数料はたったの3万円(両手なので6万円)となります。

何故たった3万円の為に頑張ってくれたのか?

理由を聞いてみると、まずこの物件を仲介する事になったのは、司法書士の先生のお願いで断れなかったそうです。

本当は受けたくなかった、と言っていました。

そもそも売り出し価格184万円ですから満額の売買でも仲介手数料は10万円程度(両手で20万円)です。

物件の掲載から内見や売買などの手間を考えると割の良い仕事とは言えないはず。

それでいて数々の問題を抱える超難あり物件だから売買契約後もトラブルがあったり不動産屋としては出来るならやりたくないのは当然です。

更に今回不動産屋を悩ませたのは、問い合わせの数だったそうです。

この物件は再建築不可なので土地としての掲載でなく一戸建として掲載していたので184万円は掲載時山梨県内で一番安い物件でした。

その為、ほぼ毎日、資料請求の問い合わせがあり毎週内見が入っていました。

ところが何人内見に案内しても全く決まらない。

誰も真剣にこの物件を検討している人はいなかった。

中には、内見に来たのに室内に入らずそのまま帰った人もいたそうです。

これを3か月やっていたので、私が熱心にメールの返信をしたり、内見で隅々をチェックしている様子を見て、『ここで絶対に決める!』と思ったそうです。

あと私の細かい事を言わなそうな雰囲気とスピード決定も結構ポイントだったようです。 

売買契約が終わり、売主が帰った後に両手を上げてバンザイをしていたのでよっぽど嬉しかったのでしょう。

今後はもうこんな案件は受けたくないと言っていたので、『そんな事言わずにその時は私に紹介して下さい!』とお願いして終了しました。

売主と不動産屋の立場を考え、大きな指し値でも感謝される取り引きを心掛けています。
 
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