皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

サラリーマンの出張中に物件内見

本日は本業のサラリーマン業務で関西への1泊2日出張でした。

最近の私は本業サラリーマン、関連会社でのアルバイト、一級建築士に弟子入り、家族との時間の合間を縫って不動産物件の内見をしています。

そんな状態の為、結構スケジュールが先まで埋まっている為、不動産屋さんのメールやネットの良さそうな物件に問い合わせて営業マンから連絡をもらっても全然予定が合わない問題を抱えています。

良い物件はすぐに買い付けが入って消えてしまうので問い合わせはスピードが命なのでそもそも私では全然お話になりませんが、私のターゲット物件はどちらかと言うと売れ残りの値下がり物件になるので、ゆっくりマイペースにやろうかなと思います。

いずれにしてもなかなか内見の時間が取れていなかったので、どうやったら内見出来るかなと考えていました。

サラリーマンの仕事をしている平日の朝とか夕方に内見出来ないかなと考えているのですが、不動産屋さんの営業マンだって始業前や、夕方からって言われても普通はあまりやりたい仕事ではないはず。

ましてや築古の低価格物件では、余計に仲介手数料もいくらにもなりませんからね。

そこで少しでも内見数を増やして良い物件に巡り合う為に、本業サラリーマンの出張の空いた時間を使って物件の内見をしてみようと考えました。

普段、内見できないエリアを見に行くのも面白いし経験値アップにもなるはずです。 

今回の出張エリアでネット検察をしたらすぐ近くに面白い物件を見つけてしまいました。 

この物件はネットのポータルサイトの戸建の『金額が安い物件』で今、全国で一番最初に出てくる物件です笑

某不動産ポータルサイトで戸建で検索すると3,300件以上の戸建物件が掲載されていますが、その中で一番安い物件です。

つまり『日本一安い』 物件が、出張先のすぐそばにあったので、これは行かない手はなかったわけです。

仕事があるのでタイトなスケジュールではあったのですが、不動産屋さんの営業マンにも少しだけ早めの時間にお願いをして仕事前に関西圏の築93年ボロテラスハウスの内見をさせてもらいました。

物件スペック紹介

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テラスハウスなので再建築は難しい築93年です。

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物件価格は50万円!

しかも売主物件なので仲介手数料はかかりません。

そして、物件図面を良く見て欲しいのですが、この物件にはバスルームがありません。

風呂なし物件です!

事前に聞いていた情報は風呂がない事と、掲載されていた写真だけでしたが、写真からは内部はかなりの修繕が必要だとわかりましたが、それでも以前手掛けた千葉の戸建とそんなに変わらない雰囲気だなと言うのが第一印象でした。

外面はむしろ今回の物件の方が綺麗なくらいでした。

気になる室内の様子は

キッチンはシンクがあり、フローリングでそのまま使えそう。
壁面は化粧板が貼ってあって予想外に印象悪くなかったです。
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畳は剥がしてコンパネにクッションフロアかな。
壁面はここだけ化粧板かクロス貼るか。
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窓は新しくてキレイ。
建て付けも問題なし。
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奥の納戸は形がイビツだけどユニットバスかシャワールーム設置出来そうだなと想像。
ただ天井が低いのでユニットバスやシャワールーム入れるのがちょっと厳しいかも。
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天井も新しくていい感じなんですよね。
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玄関も好印象。
やっぱり物件を決める時に玄関はすごく大事だと思います。
オシャレは足元から、物件は玄関からだと思う。
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築93年テラスハウス物件はそんなに甘くない

ここまでは思っていた以上に結構好印象でした。

でもやっぱり築93年テラスハウスはそんなに簡単ではなかったです。

ここからは修繕が必要な問題箇所です。

キッチンの天井です。
波板が屋根になっています。
ここ以外は全て錆びたトタン屋根です。
屋根は真っ茶色の錆び錆びでした。
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二階へ上がる階段はハシゴのような細さと急勾配なので、イメージとしてはロフトのような感じでした。
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二階の納戸です。
部屋をイメージしていましたが、ここで一気にギャップが生まれてしまいました。
トタン屋根と壁の隙間から太陽の光が何箇所も差し込んでいて雨の時は相当な雨水が侵入していると容易に想像出来ます。
これは全部塞がないと雨漏りが一階まで降りてしまいます。
何より納戸で天井までの高さが無いんですよね。
再生して部屋になるなら検討出来ますが、再生しても物を収納する納戸です。
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作りが雑で納戸にしても今のままでは使用不可です。
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段差もあり壁の板材も剥がれ朽ちていました。
二階部分を見て、自分が思った最善策は、雨が侵入する隙間だけ全て埋めて二階ごと階段から板で塞いでしまうのが一番低コストで簡単だと判断しました。
この辺りの判断は千葉の物件での経験が活きているかなとちょっと自分の成長を感じられました。
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結果、このスペースの下の一階の天井は綺麗にしてある天井に真っ黒なカビが発生していました。
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トイレ前の勝手口です。
良く見るとわかるのですが、鍵が凄いです。
あと窓割れていますがここは最悪は一番上だけ板で塞いでしまっても良いと思います。
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トイレは現状は汲み取りです。
前面道路まで下水管は通したそうで工事すれば水洗化出来るとの事でした。
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それなりにリフォーム費用がかかりますね。

二階は費用がかかり過ぎるので手を付けたら絶対に狙う利回りが取れません。

この地域でこの物件でやるなら、その分『うまみ』が欲しいですが、この状態は私の実力では、高利回りは難しいです。

この物件の着地点は実需使用の人が買って最低限の修繕かなと感じました。

それでも最後までリサーチはしてみましょう。

せっかくの勉強の機会です。

近隣の賃貸需要、家賃相場はどうか

まず物件を案内してくれた営業マンからの情報です。

『以外と賃貸の需要はありそうですよ。隣の同規模の倉庫ですけど先月13,000円で借り手がついたそうですよ。』との事でした。

それを賃貸需要と言えるのか?とは思いましたが、一応の参考材料にはなりました。

次に駅から徒歩8分でしたが、街並みの様子です。

駅前はだだっ広いもののシャッター街の印象はなく商店も開いていたり、冬休みの子どもが遊んでいる風景もあり、人の動きは結構あって良い雰囲気でした。

営業マンの話では観光客が来る地域なので小さいながら経済が回っているようです。
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駅前のタクシーは観光客が来る何よりの証拠だと思います。
地方の田舎町でタクシー2台停まっているのは結構稀です。
また、電車も乗客がそれなりにいました。
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今後の人口増減はどうでしょうか?
2045年の人口増減予測ですが、2015年から2045年の30年間の人口増減率は-56.5%と超過疎地域でした。
高利回りで2-3年で元本回収できるなら1回の賃貸付で達成してしまうのでチャレンジしても良いかと感じます。
だから私なら表面利回りとしては最低40%くらい欲しいです。
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最後に家賃相場がネット掲載の賃料設定で妥当かどうかを確認します。 

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同駅徒歩10分、同じくらいの広さの築年数20〜30年物件で家賃は3万円〜4万円でした。

競合物件も少ないので地域最安値で出せば2万円〜2.5万円で入居者が決まればいいなという所です。 

まとめ

今回は自分の実力では厳しいと感じましたが、雨漏り、シャワールーム設置、表層リフォームだけで家賃2万円で賃貸付けできるかもしれないと思います。

その場合、私だと、どんなに頑張っても利回り20〜25%くらいになりそうで、この物件を買う『うまみ』はないと思います。

二階も居住スペースとして使用でき、もう少し広さがあればリフォーム費用を掛けても家賃で高利回りの元本回収が出来たかもしれませんが、二階を塞ぐと広さはワンルーム程度になってしまい家賃が取れません。

これが千葉県だったらもしかしたら購入の可能性はありますが、関西圏では手が出せません。

不動産屋さんの営業マンには無駄足をさせてしまいましたが、私にとってはとても気付きのある内見でした。

一つは、価格50万円の物件の状態を確認出来た事、もう一つは、今回内見して、自分が思っていた以上に冷静に物件の再生の道を探し一応の判断が出来た事です。

築古物件の再生はダメな所を見たらキリがないので、いかに無駄なリフォームをせず、賃貸が出来る状態にするかが重要だと考えています。

これからも面白い物件にたくさん触れて高利回り空き家再生のスキルアップを目指します。

これから不動産投資を始める人へ

昭島大家プロフィール

近年では不動産投資を行うサラリーマンも増えました。

私も2016年から参入の新米です。

不動産投資は「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

前者は最低限の条件さえあればサラリーマンなら出来ます!

後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

いずれにしても「今」ではないのかもしれませんね。

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