皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

最近ニュースを見て不動産投資を行うなら、未来の生活を想像する力が必要だなと思う事がありました。

『今』当たり前の事も、この先の『未来』では当たり前ではない

すごく当たり前の事なんですが、今当たり前の事に対しても環境変化が起こります。

最近ニュースになっていて、とても考えさせられました。

当たり前だと思っていたライフライン。

その中でも料金滞納をしても最後まで止まる事なく使用できるのが水道と言われています。

(実際にはそんな事はなく自治体によって1ヶ月半~6ヶ月程度で給水停止処分が実施されるそうです。)

水道水の供給で問題が起こっている地域がある


ざっくりまとめると
・岩手県雫石町の「岩手高原ペンション村」と周辺で、ペンションや住宅35軒、約50人が住んでいる地域。 
・水道を管理する業者が経営悪化を理由に住民に料金を追加請求し、応じない場合は給水を停止すると通知。
・今回は、当面は給水が続けられる見通しになった。
・仮に給水が止まった場合は、近くの公民館の水道を住民に解放する。

このニュースの『明日水道が止まるかもしれない。』は少し極端な事例かもしれませんが、今後は水道料金の格差が広がっていくと言われています。

ちなみに平成27年時点でも自治体でかなりの価格差がありました。 

■水道料金が安い自治体
富士河口湖町(山梨県)  835円
赤穂市(兵庫県)           853円
長泉町(静岡県)          1120円
小山町(静岡県)          1130円
白浜町(和歌山県)      1155円

■水道料金が高い自治体
夕張市(北海道)         6841円
深浦町(青森県)         6588円
羅臼町(北海道)         6360円
江差町(北海道)         6264円
上天草市大矢野(熊本) 6264円
※家事用20m3当たり
※「公益社団法人 日本水道協会」発行『水道料金表(平成27年4月1日現在)』より

一番水道料金が高いのは夕張市の6,841円、一番水道料金が安いのは富士河口湖町の835円でその差はなんと8.2倍です。 
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水道料金差の原因は?

こんなに違うとは驚きですが、この原因は一体何か? 

料金差が生じる原因
地理的要因
水質の悪い水源や、自然環境が悪化している地域では、水道水として供給する為に必要な薬品量が増えたり、水質浄化処理のコストがかかります。

また、高地だったり僻地だったりする事で水を運ぶのにも設備コストがかかってしまいます。
 
歴史的要因
高度経済成長期に一斉に布設された水道管は、法定耐用年数40年を超え、老朽化に伴うメンテナンスが必要になってしまいます。
 
社会的要因
過疎の限界集落とまでは言いませんが、人口密度が下がり、需要と供給のバランスが崩れれば水道水の安定供給に必要な水道利用料を得る事が出来ません。

今後の不動産投資エリア選びに大事なこと

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不動産投資は5年10年と物件を所有して売却までの一括りで利益確定となります。

だから今顕在化されている問題だけで物事を判断してはいけないのだと考えさせられました。

私は人口増減はかなり気にして見ていました。

やはり過疎の人口減少地域は出来るだけ避けるようにしていましたし、もしやるなら早期の元本回収と今の賃貸需要がなければどんなに物件価格が安くても手を出せません。

人口減少や過疎化に連動して起こるライフラインが維持できないなどのリスクや、様々な問題に対して今のうちからアンテナを張って情報をキャッチしなくてはいけないですし、想像力も必要になってくるのではないでしょうか?

今回フォーカスをした水道はほんの一例であって、様々な潜在リスクがあるはずです。

より広い視野で『不動産物件』の判断をしなければいけません。

また、もし今後、そのようなエリアの物件取得の機会があった場合は、今まで想定していたよりも高利回りで早期に元本回収が出来るようなシミュレーションの必要がありそうです。

これから不動産投資を始める人へ

昭島大家プロフィール

近年では不動産投資を行うサラリーマンも増えました。

私も2016年から参入の新米です。

不動産投資は「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

前者は最低限の条件さえあればサラリーマンなら出来ます!

後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

いずれにしても「今」ではないのかもしれませんね。

私はブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

少しでも不動産投資を悩んでいる人の後押しになればと思っています。

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