皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

これはもしや「お宝物件」かも?に出会えた話

何となく問い合わせした物件がだいぶ自分の理想的な物件でしたのでレポートします。

戸建でもポツポツこんな物件出てきたのかな?と今慌てて追加リサーチ中です。

ただし、非常に残念ですが、現状では自己資金余力に乏しく、物件を本気で買いに行けない状況だったりしてもどかしさ半分です。

なので半分冷やかしにはなってしまうかもしれないのですが、もし話がちょっとでも良い流れで進んだら買いたい!という感じだと思って下さい。

その為、買い付けも入れていませんし、現金買いが入れば私なんぞは太刀打ち出来ないので、肩肘張らずにユルくいこうと思います。

物件情報

価格:300万円
物件所在地:首都圏某市
最寄駅:JR駅徒歩15分
土地:160㎡
建物:76㎡
間取り:4LDK
築年数:44年
接道:公道4.5m
駐車場:なし
トピックス:ひな壇

冒頭であれだけハードルを上げておいてこれか?と思ったかもしれません。

それに関しては、ビギナーのサラリーマン大家なのでご容赦下さい。

確かにこれだけ見ると築44年の築古で、どこにでもあるような物件ですが、この地域の徒歩圏内物件としてはかなり安いです。

この物件、路線価で1,000万円ありますし、この地域はネット掲載で戸建の最低価格350万円です。

ただし駅からバス圏のかなり賃貸需要が落ちる場所の、その中で「駐車場なし」や「築古」など更に条件の悪い物件で最低価格帯が350万円です。

今回の物件のあるエリアは、まだまだ実需の需要も強く物件の売買価格が比較的高いので、戸建をターゲットにしている投資家にはあまりターゲットになっていないエリアです。

普段ネットで見ている雰囲気では築古でも物件価格800万円〜 のエリアなので、なかなか築古戸建投資家のスキームには該当してこないエリアの物件です。 

私が一番物件を所有したいエリアなので、毎日リサーチしているエリアです。

という事もあって、この一年で一番興奮した物件です。

ただし、屋内の状況を誰も知らない状態なので、多分リフォームがかなりかかるのでこの価格なのだと思います。

一応、今は不動産屋からの回答待ち状態なので、大掛かりなリフォームは必要ない想定で利回りシミュレーションをします。

利回りシミュレーション

周辺の家賃相場

近隣のネット掲載賃貸物件をリサーチします。

サンプルの物件の全てターゲット物件と同じ最寄駅です。

検索で戸建賃貸自体が非常に少なく競合物件がも同スペックのものはほとんどありませんでした。

サンプル賃貸物件①
A851D6B3-ECCE-4582-9E19-519709940DD8
建物:81㎡
間取り:3LDK
駅徒歩:32分
家賃:75,000円(敷2/礼1)


築年数は古め、徒歩32分と遠い代わりに駐車場1台です。


サンプル賃貸物件②
 8A67746F-7B8D-4375-AE61-0B5C0BF858CC
建物:81㎡
間取り:4LDK
駅徒歩:46分
家賃:75,000円(敷0/礼0)


立地はあまり良くないので敷金、礼金はなしです。

築年数15年は好印象です。


サンプル賃貸物件③
D95550AC-A276-4281-A0C8-650DDFD13794
建物:72㎡
間取り:3LDK
駅徒歩:22分
家賃:75,000円(敷2/礼0)


築年数は古いですが、駅徒歩22分が家賃110,000円の設定の理由だと思います。 


以上、リサーチより、築年数が古くても駅徒歩圏内はしっかり家賃を取れ、バス圏の物件でも同スペックで家賃75,000円が最低家賃でした。

この物件の賃貸物件としてのデメリットは駐車場なし、ひな壇、築44年ですが、それを加味しても最低家賃75,000円は十分見込めますし、内装次第で家賃10万円でも募集は出来そうです。

一応、今回はリフォーム費用掛からないという無理な設定ですが、表面利回りだと思って見て下さい。

購入費用
物件価格:300万円
諸費用    :50万円
ーーーーーーーーー
合計       :350万円

購入資金
自己資金:50万円
銀行融資:300万円
ーーーーーーーーー
合計       :350万円

融資はトラストをイメージして300万円、金利5%、期間10年とします。

家賃75,000円の場合
年間家賃90万円÷購入費用350万円=利回り25.71%
返済比率:42.43%
投資利回り:103.63%

家賃100,000円の場合
年間家賃120万円÷購入費用350万円=利回り34.29%
返済比率:31.82%
投資利回り:163.63%

融資期間10年でこの返済比率は私にとっては驚異的です。

現在、不動産屋に問い合わせ中ですので、どの程度の修繕が必要になるか確認できたら、行動に移したいと思います。

いずれにしてもこのエリアでは今までになかった高利回り物件です。

市場が少しづつ動き出していると実感する物件でした。 

これから不動産投資を始めたい人へ

昭島大家プロフィール

近年、不動産投資をやっているサラリーマンも増えました。

私も2016年から参入の新米ではありますが、不動産投資って「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」パターンが多いと思います。

前者は最低限の条件があればサラリーマンなら出来ます!

後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

いずれにしても「今」ではないのかもしれませんね。

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