皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。
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今回は融資期間の違いで手残りキャッシュと元金の残債がどうなるかシミュレーションしてみます。

私は築古の戸建物件をターゲットにしているので、棟モノや築浅を検討している人だと融資期間10年や20年ではイメージが付きづらいかもしれません。

その際は、ご自身でシミュレーションをする時の参考にしてみて下さい。

融資期間と手残りキャッシュ・元金の関連性

参考物件
物件価格500万円
年間家賃72万円
利回り14.4%

融資
融資額500万円
金利2%

不動産投資ポータルサイトによく掲載されている一般的な築古戸建のスペックです。

実際にはリフォーム費用や諸費用など他にかかる費用があったり、逆に価格の交渉をしたり細かい交渉ごとがいくつかありますがここでは省略します。

上記の条件で返済期間10年と20年で手残りキャッシュ、元金残債の違いを比較します。

返済期間10年

手残りキャッシュ
年間家賃720,000円
年間返済552,072円
ーーーーーーーーー
年間CF   167,928円

まずこの条件で10年返済だと年間家賃に対しての返済比率が77%と高い為、空室や急な出費の場合にはすぐキャッシュフローがマイナスに転じてしまいます。

入居が付かなかった時には年間552,072円の支払いリスクがあるという事は認識しておかないといけません。

私も同じような条件で戸建を所有していますので、戦略によってはこういう物件の持ち方も充分ありだと思います。

次に元金残債の年別推移を見てみます。

元金残債
1年目4,543,752円(456,248円)
2年目4,078,295円(465,457円)
3年目3,603,443円(474,852円)
4年目3,119,007円(484,436円)
5年目2,624,792円(494,215円)
6年目2,120,602円(504,190円)
7年目1,606,236円(514,366円)
8年目1,081,487円(524,740円)
9年目546,146円(535,341円)
10年目0円(546,146円)
※元金残債と、(    )は年間の元金返済額です。

1年目で元金総額の9%を返済できるのは、やはり返済の速さを改めて実感出来ます。

特に私がターゲットにしている戸建賃貸は、比較的入居期間が長く4年〜6年以上の長期入居者も少なくないので返済期間中の入退去リスクが少ないのは魅力的です。

戸建に限らず高利回りの物件なら短期間のローンで一気に元金を返済してしまうのも良いと思います。

逆に、もし退去があったり、急な出費の時には手残りキャッシュが少ないので、手出し出費が出てしまう事もあります。

私の場合もサラリーマン収入からの持ち出しが時々あります。
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返済期間20年

キャッシュフロー
年間家賃720,000円
年間返済303,528円
ーーーーーーーーー
年間CF   416,472円

20年返済だと年間家賃に対しての返済比率が42%となり、融資を受ける時の返済比率としてはとても理想的な数値となります。
 
年間手残りキャッシュは42万円と大きく取る事ができます。
 
これくらい手残りキャッシュが出ると、もし仮に諸費用や頭金で自己資金を出していても投資利回り(手残りキャッシュ/自己資金)はかなり早い段階で回収出来るはずです。
 
これは大きな魅力ですね。

次に元金残債の年別推移を見てみます。

元金残債
1年目4,794,594円(205,406円)
2年目4,585,042円(209,552円)
3年目4,371,260円(213,782円)
4年目4,153,163円(218,097円)
5年目3,930,664円(222,499円)
6年目3,703,674円(226,990円)
7年目3,472,103円(231,571円)
8年目3,235,857円(236,246円)
9年目2,994,843円(241,014円)
10年目2,748,964円(245,879円)
11年目2,498,122円(250,842円)
12年目2,242,217円(255,905円)
13年目1,981,147円(261,070円)
14年目1,714,807円(266,340円)
15年目1,443,092円(271,715円)
16年目1,165,892円(277,200円)
17年目883,097円(282,795円)
18年目594,594円(288,503円)
19年目300,267円(300,267円)
20年目0円(円)
※元金残債と、(    )は年間の元金返済額です。

1年目で返済で減る元金は4.1%です。

手残りキャッシュ42万円を得る代わりに元金返済は小さくなります。

これが仮に同条件で35年ローンだった場合は1年目の返済で減る元金は2%です。

キャッシュフローとローン元金の関係性は至ってシンプルですが、大事なのは自分の投資戦略に合わせてどう選択するかという事だと思います。

自己資金が少ない場合は、破産リスクを減らしたり、次の物件への頭金としてストックする為にも、出来るだけ手残りキャッシュを増やす事ができる長期の融資を組んだ方が良い場合があります。

逆に、しっかりと自己資金があるなら、短い返済期間で家賃収入と返済額をぶつけて元金返済を最速化するのも良いと思います。

築古戸建投資の融資で一番頼りになる日本政策金融公庫では最近は10年しか組めないケースが増えています。
 
そんな場合は、元金返済の最速化だと思って対応してみてはどうでしょうか?

個人的には、戸建の場合は組めるのであれば出来るだけ長い融資を組んで、手残りキャッシュを増やし、次の物件への頭金にしても良いし、元々の元金も小さいので一括で完済してしまっても良いと思っています。

投資スタンスで代わってくると思います。
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まとめ

10年返済
メリット
・1年間に返す元金の返済額が大きく、どんどん元金残債が減っていく。

デメリット
・毎月の手残りキャッシュが少なく、もし退去が出てしまうと返済額が大きい。

20年返済
メリット
手残りキャッシュが大きいので、リスクヘッジや次の一手に資金を投下出来る。

デメリット
元金の減りが遅く、一向に減らない。

自分の投資スタンスや現状によって、より良い選択をして事業継続性を高めたり、資産の最大化を目指しましょう。

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昭島大家プロフィール

近年では不動産投資をやっているサラリーマンも増えたと思います。

私も2016年から参入の新米ではありますが、不動産投資って「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

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後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

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