皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

今回は、不動産会社に問い合わせした物件資料を元に、私が内見をする前にどんなリサーチをするかを書きます。

当然ですがこのリサーチで面白くない物件は、よっぽど暇でなければ内見には行きません。

と言いながらもよっぽど暇な日が結構あって、家族を車に乗せて「ドライブ内見」やる事多いです。

まずは物件資料問い合わせ

本日は、千葉県の戸建物件の資料を問い合わせしました。
 
千葉県でも割と西寄りの一応都市部に近い場所にある戸建て物件です。
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千葉県戸建物件

・販売価格:450万円
・土地:124㎡
・建物:80㎡
・間取り:4DK
・築年数:32年
・所有権
・駐車1台
・ 井戸水、浄化槽、プロパンガス
・想定賃料:65,000円/月額
・JR、京成線の2路線 利用可能
・高速道路◯◯ICまで近い
・国道16号、国道357号、◯◯街道が近い
・親子で遊べる施設が近隣にある
・裏側は田畑で眺望、日当たりが良い
・湾岸沿いの大規模工場群にも近いので雇用が近くにある
・人口増加地域で、あと10年ほどは人口増加、横ばい予測
・再建築は許可申請が必要
・水路を挟んで市道に6m道路に接道
・再建築の許可申請に必要な水路の占有許可はある(5年間)

こんな物件周辺の情報です。

不動産屋からの情報では、リフォーム費用50〜100万円必要とありますが、写真で見た限りは内外、水周りもそれなりに使えそうな気がします。

過剰なリフォームはせず、DIYとクリーニングで済む可能性があります。

上記の情報は、不動産屋さんから送ってもらった資料、googleマップでの周辺調査、人口増減サイトなど確認しています。

この物件周辺で戸建ての賃貸成約事例はあまり多くはありませんでした。

アパートも含め、近隣エリアでの賃貸募集をat homeで調べてみます。

戸建て賃貸は、アパートと比較して賃貸物件が圧倒的に少ないです。
 
そこは相続対策や事業用として戦略的に建設されるアパートと違う点だと思います。

今回のエリアも戸建て物件サンプルがあまり多くないので、エリアを少し広げて賃貸募集している物件を探します。

周辺のライバル物件調査

戸建賃貸サンプル①
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京成線駅徒歩12分 築33年 84㎡ 4LDK 85,000円 敷金2ヶ月    駐車場1台


戸建賃貸サンプル②
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JR線駅徒歩25分 築37年 75㎡ 4DK 45,000円 敷金2ヶ月/礼金1ヶ月    駐車場なし
※昭島大家調べでは地域最安家賃


戸建賃貸サンプル③
5603F772-0C07-46E2-9F13-C87A6F545350
 
JR線駅徒歩25分 築31年 76㎡ 4DK 68,000円 敷金1ヶ月/礼金1ヶ月    駐車場なし

幅があるものの、65,000円〜70,000円では貸せそうです。

検討物件は築年数が32年なので古さを上手く消し、敷金0で引越しの初期費用を下げてあげればかなり競争力はありそうです。


近隣のアパートも賃貸募集をしている物件を探します。

アパート賃貸サンプル①
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JR線駅徒歩16分 築8年 68㎡ 3LDK 92,500円 敷金1ヶ月/礼金0.5ヶ月    小型犬可    駐車場1台


アパート賃貸サンプル②
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JR線駅徒歩6分 築7年 67㎡ 3LDK 101,500円 敷金1ヶ月/礼金1ヶ月    駐車場なし


アパートは築浅が多く募集していて賃料は結構高くて90,000円〜。

検索では、新築も少し出てきました。

以上のような周辺物件の状況でした。

『新しいけど近隣に気を使いながら生活するアパート』
 
『少し古いけど子供が騒いでもペットを飼っても大丈夫な戸建て』

ここら辺が競合するのではないかと思います。

以上のリサーチからこの物件を賃貸で募集する際は十分に地域最安家賃の設定で65,000円は狙えるのではないかと考えます。

競争力をつける為のポイント

・リフォーム、DIYで古さを消す物件カスタマイズをする
・敷金0、礼金0で引越しの初期費用を下げる
・ペット可(大型犬も可)にして競争力を維持する

近くに団地もあるので、ペットを飼いたい、子供の部屋を用意したい、子供が騒いで下の住人ともめた、などといった理由で学区を変えずに引っ越したいというニーズもあるかもしれません。

戸建投資は基本的に利回りを考えるとあまり条件の良くない築古物件が投資対象となります。

その為、賃貸募集の際に築浅の駅近物件と同じ戦略・戦術では勝てません。

最初は様子見で条件を厳しく募集をするのは良いと思いますが、状況によって条件を緩和し入居意欲を後押しするクロージングポイントを用意しておくと二の手、三の手の対策が打てます。

利回りシミュレーション

シミュレーション①
戸建て450万円
諸費用50万円
家賃78万円(65,000円/月額)
→表面利回り15.6%

シミュレーション②
戸建て400万円
諸費用50万円
家賃78万円(65,000円/月額)
→表面利回り17.3%

シミュレーション③
戸建て350万円
諸費用50万円
家賃78万円(65,000円/月額)
→表面利回り19.5%

千葉県の都市部で、資産価値もあり、表面利回り15%超えで賃貸できるのは、まずまずです。

指値が通れば、更に高利回りの可能性が大きいです。

ただし、この物件にはネックになる問題があります。

この物件の課題

・再建築は許可申請が必要
・水路を挟んで市道(6m道路)に接道
・再建築の許可申請に必要な水路の占有許可はある(5年間) 


この物件は接道が水路を挟んでいる事で、再建築に条件があります。

水路占有許可など素人の私にはわからないリスクが潜んでいる可能性があります。

水路が今後どんな影響を及ぼすのか?という事を調べる必要があります。

しかし、仮にもし問題があったとしても、購入総額を抑える事が出来れば購入は検討して良いと思います。

リフォーム費用なしで賃貸募集が出来る状態で、シミュレーション③程度まで指値を通せれば私は購入に進みます。

高利回りで短期決戦が出来るのなら弱小大家の私には多少の難があっても魅力的な物件だと言えるのです。 

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昭島大家プロフィール

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私も2016年から参入の新米ではありますが、不動産投資って「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

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