皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

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昭島大家プロフィール

退去シーズン到来

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大家にとっては期待と不安が渦巻く季節がやってきました。

年明け1月~3月は入居者の入れ代わりが最も多い繁忙期です。

空室であれば入居の最大のチャンスですが、満室経営をしていたら退去リスクしかないので不安な毎日ですね。 

退去時は原状回復、修繕工事などの出費と新たな入居付けが心配事となります。

また、次の入居者を募集する前に、退去の原状回復や修繕工事が必要です。

原状回復や修繕工事をする場合、①管理会社に頼む、②自分で業者を探す、③自分で行う、に分けられます。

『①管理会社に頼む』より『②自分で業者を探す』の方がコスト面では良いのですが、サラリーマン大家の場合、管理会社に依頼して電話とメールだけのやり取りだけで済ませてしまう事も多いと思います。

大家としてのスキルを高め、管理コストを少しでも抑えたいのであれば自主管理が良いですが、自由時間を失うことなくストレスの少ない大家を目指すのなら管理会社に委託するのがよいでしょう。

しかし、いずれの場合にも大家自身が、『誰が、何を、どこまで負担するのか』の基準を知っておく事は大切な事です。

私は物件を所有してまだ2年で、ここまではまだ退去が発生していないので退去清算は未経験の事になるのですが、所有している戸建物件は、自主管理をしている為、退去に際しては自分で立会いもしなくてはいけません。

また、現在、DIYやクリーニングなどのリフォームも勉強中なので、出来る事は③自分で行う、を目指しています。

そこで今回は、その日の為に、退去時の原状回復と修繕工事費用の負担について確認します。
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『東京ルール』とは?

東京ルールとは、東京都都市整備局が定めた「賃貸住宅紛争防止条例(東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例)」の事です。

賃貸住宅の退去時の原状回復や入居中に発生した傷に対する修繕工事をめぐるトラブル防止の為の条例です。

このルールは東京都の条例ですが、今では全国に広がってきています。 

条例では、宅建業者は賃貸住宅の入居希望者に契約前に、原状回復や修繕工事の費用負担の原則、借主の負担としている具体的内容を記載した書面を交付し、説明する事が義務付けられています。

つまり借主は原状回復の費用負担について、事前に承知した上で入居することになります。

『経年劣化』『通常の使用による損耗』は貸主負担、『故意』『過失』『通常の使用では発生しえない修繕』『故障や不具合を放置したことによって発生したり、拡大したりした傷』は入居者負担と区分けされています。

《具体例》

大家の負担になる事
・直射日光による壁紙の変色
・下地ボードの貼り替えが不要な画鋲穴
・冷蔵庫の後ろの壁紙の電気焼け
・家具の設置によりカーペットがへこんだ
・破損や紛失のないカギ交換
・次の入居者の為の浴槽
・風呂釜の取り替え
・トイレの消毒
上記は経年劣化と見なされます。

入居者の負担になる事
・タバコのヤニによる変色
・臭いの付着
・手入れを怠ったことで発生したカビ
・設備の故障
・くぎ穴やネジ穴
・引っ越し作業で発生した傷
・水漏れをを借主が放置した為為に壁が腐食した
※特約によって借り主に特別な負担を課す事もあります。

貸主と借主の負担割合について

借主の故意や過失などによる損耗等で、借主の負担で原状回復すべきとされている場合でも、借主が全額を負担しなければならないわけではありません。

破損部分もやはり経年変化・通常損耗をしていて、その分は貸主の負担なので、借主は補修費用からその分を差し引いた額が負担となります。

詳細は下記ガイドラインよりご確認頂けます。


賃貸管理会社に退去後の原状回復を全て丸投げで外注できる事は不動産投資のメリットの1つですが、管理会社のレベルはピンキリです。

実際には、このようなガイドラインがあっても、管理会社が借主過失や借主負担部分を正確に把握できない、担当者のチェックが甘い、などのケースがあり貸主負担が基準よりも増える場合があります。

しっかりとした管理会社、担当者を選ぶ事が重要になります。

また、自主管理で、賃貸仲介業者さんが退去の立会いに同席してもらえない場合には、入居者の退去時清算を行ってくれる業者の協力が必要となります。

例えば、リフォーム業者さんで退去時清算業務、不足金の請求業務の一部を代行してくれる業者さんもいるので、問題のある入居者さん以外はお願いしてみると良いと思います。

代わりに退去後の修繕作業など発注する事で対応してもらえるようなので検討してみてはどうでしょうか?

特殊清掃が必要な原状回復の場合

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※写真はイメージです。

出来れば起こらない方が良い事ですが、入居者がいれば物件で事故が起こる可能性は0にはなりません。

もしもの事態が起こってしまった時は通常の原状回復清掃では対応が出来ません。

ここでは事故時の特殊清掃を専門に扱っている 【特殊清掃110番】 をご紹介します。

東証上場企業「シェアリングテクノロジー株式会社」が運営する特殊清掃サービス 【特殊清掃110番】 は受付実績多数、全国どのエリアでも対応可能なので安心して依頼できます。

個人では手に負えない「カビだらけの浴室」や「害虫が大量発生した部屋」、また社会問題化する「孤独死が起こった部屋」、「自殺などの事故現場」など、どんな大変な現場も原状回復してくれます。

まずは、お気軽に無料相談してみてはいかがですか?

おすすめポイント

・プロレベルの掃除が必要
・自殺、孤独死などの事故があった
・個人では手に負えなくなった特殊清掃
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