皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

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突然ですが、不動産投資初心者が物件の買い付けを入れるってちょっと勇気のいる事ですよね。

一棟物や区分マンションだと大体は不動産投資会社とのやり取りなので処理は営業マン主体でどんどん進んで行きます。

しかし、戸建物件は地場の実需相手にしている不動産屋の営業マンとやり取りする事も結構あって、その場合は、少し勝手が違うのでチグハグになる事があります。

今回は、不動産投資初心者が戸建物件の買い付けを入れるプロセスにおいてのポイントをまとめていきます。

戸建物件購入のプロセス

昭島大家の物件購入プロセス
①ネットで問い合わせ、資料請求
②住所から周辺調査(googleストリートビューやネット検索)
③想定家賃や相場家賃が妥当かを調べる
④(良いと感じたら)内見する
⑤リフォーム費用、諸費用の把握
⑥逆算で価格設定し、指値で買い付けを入れる
⑦融資打診する(私は不動産屋経由が多いです。)
※③⑤⑥は指値に関わる項目

①ネットで問い合わせ、資料請求

私は、500万円以下の築古の戸建をターゲットにしていますが、物件を探す時に人が買いたいと思う人気物件には手を出しません。
 
何か問題があって価格が下がりきった物件や、価格が高くて長く売りに出ているような物件を探して問い合わせています。
 
なぜかと言うと、不動産としては500万円以下という比較的安い価格でありながら、私は弱小投資家なので、現金一括で物件を買う事が出来ないので、現金購入のライバルには絶対に勝てないからです。
 
だからクセあり物件を見つけては問い合わせをしています。

現金買いならスピード勝負で気に入った物件を一番手買い付けを入れましょう。 

②住所から周辺調査

物件資料の問い合わせをして詳細な住所などわかったらMAPやgoogleストリートビューやネット検索で物件周辺の調査をします。
 
まずは物件の外観と接道している道路の様子など確認します。
 
また、忌避施設(一般的には、反社会的勢力事務所やカルト教団、墓地や火葬場、ラブホテルや風俗店、ゴミ焼却炉や工場、原子力発電所や核燃料再処理工場、米軍基地、発電所、刑務所、家畜の飼育場など)がないかを確認しています。
 
こういった施設は一般的に敬遠されることが多いですが、私の場合は避けるのではなく、場合によっては指値交渉の材料として把握します。
 
先日、内見した物件は近くにラブホテルと急勾配という条件でした。

③想定家賃や相場家賃が妥当かを調べる

空室の場合は想定家賃、入居中の場合は現在家賃の記載がされていますが、その家賃を鵜呑みに信じると痛い目に合います。
 
必ず相場家賃をSUUMOやat homeの賃貸版で調べて適正な家賃かどうかを調べています。

先日内見した物件も想定家賃がちょっと危険でしたので実例でご紹介します。

先日内見した実際の物件
FF93D291-9EDC-4640-B65D-D66F436B2C09
家賃75,000円
駅徒歩28分
建物面積47㎡
間取り2DK
築28年
Pなし


この戸建物件は先日内見してきたのですが、利回り18.36%の高利回り物件として売りに出ていました。

ぱっと見の印象は良いですよね。

なのですが、この想定家賃が結構くせ者です。

実際の相場をat homeで調べてみました。

すると、、、

サンプル賃貸物件①
29046058-4422-48F8-ABE0-0CD18BDE2425
家賃49,000円
同駅徒歩16分
建物面積57㎡
間取り2DK
築40年
→築年数は12年古いですが、駅徒歩時間は約半分で、面積も広くて、家賃26,000円も安い。


サンプル賃貸物件②
59ED46EA-164E-4B36-81DB-06815F15A371
家賃55,000円
同駅徒歩15分
建物面積53㎡
間取り3K
築28年
→築年数は同じ、駅徒歩時間は約半分で、面積は少し広くて、家賃は20,000円も安い。


サンプル賃貸物件③
2035B954-254A-4BDA-9BC5-44D87B5DD699
家賃55,000円
同駅徒歩10分
建物面積57㎡
間取り2LDK
築28年
→築年数は同じ、駅徒歩時間は約1/3(徒歩圏内との差は大きい)、面積は広い、家賃は20,000円も安い。


サンプル賃貸物件④
C83E7FF6-2622-4A2D-9456-FFCD19A97C09

家賃71,500円
同駅徒歩12分
建物面積47㎡
間取り2DK
築10年
→築年数はかなり新しく、駅徒歩時間半分以下の徒歩圏内、同面積、家賃は3,500円安い。


どうでしょうか?

ここまでサンプルがあれば明白だと思いますが、今回の内見物件ですが、サンプル物件よりも条件は圧倒的に悪いのに、家賃は圧倒的に高いですよね?

つまりこの家賃では入居者を決めるのはほぼ不可能だと言う事です。

この内見物件の適正家賃は50,000前後だと思います。

従って、利回り18.36%→12.24%となるので、おとりの利回りだと言って良いでしょう。

これをキチンと調べないで物件の購入をしてしまうととんでもない事になります。

特に銀行から融資を受けていたら場合によってはマイナスキャッシュフローにもなり兼ねません。

④(良いと感じたら)内見する

ここまで事前に調査をしたらいよいよ内見です。
 
内見時は初めての物件と不動産営業マンとの接触になるので指値が出来そうかどうかの雰囲気を見るようにしています。

⑤リフォーム費用、諸費用の把握

私がターゲットにしている戸建物件は平米が広いので、気になる所全てをリフォームするわけにはいきません。
 
必要最低限の表層リフォームを基本として大まかな見積もり算出をします。
 
私の場合、知り合いの先輩投資家がリフォームの見積もりの取り方を指導してくれているので、一般的なリフォーム費用よりはかなり安く抑えられます。
 
また、サラリーマンでは清掃関連事業にも携わっているのである程度のクリーニングなら自分で出来るのも強みです。
 
内装業者同席での内見をされる人もいますが、最初は難しいので、不動産屋が算出している目安リフォーム費用をベースにリフォームの一括査定など自分で探してみるのも良いと思います。

私は買えない可能性の方が高いので自分でざっくり判断します。
 
内見時はかかる諸費用も不動産営業マンに概算を聞くようにしていますが、大体50万円見ておけば間違いないでしょう。

⑥物件価格をいくらにすれば良いか逆算し、指値で買い付けを入れる

アプリの『不動産利回り計算機』を使って融資を受けて購入した場合の月の返済額、返済比率、年間キャッシュフロー、実質利回りなど確認します。

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App名: 不動産投資!利回り収益計算ツール、デベロッパ: Visual Japan


このように物件のシミュレーションをする為には、実質利回りで数字を分析し、判断をするようにしましょう。
・経費率:物件管理費、固定資産税程度で5〜10%で甘く想定しています。 
→突発的な修繕が発生する事もありますが、私の場合はサラリーマン収入と預貯金ストックでの対応としているので、経費には含めずシミュレーションします。
 
・諸費用:戸建の場合は50万円見ておけば問題ないと思います。
 
・金利:日本政策金融公庫の場合は2%、三井住友トラストL&Fなどその他は5%でアバウトに入力します。期間は10年でシミュレーションします。
→実際の融資が20年ならラッキーですが、10年を基本にしてシミュレーション数字を定点でチェックするようにしています。基準となる数字を決めておくと物件の比較がしやすくなるからです。

⑦融資打診する(私は不動産屋経由が多いです。)

大体、日本政策金融公庫2%、三井住友トラストL&F5%くらいです。

また、期間は10〜20年です。

正直10年の場合は金利が少しくらい高くてもあんまり関係ありません。

気にせず融資を受けます。

公庫の時は自分で電話して物件の持ち込みをして融資を受けました。

ここまで来れば、後は作業を淡々と進めていくだけです。 

不動産営業マンともう一踏ん張り頑張りましょう。 

不動産投資初心者が戸建物件の購入時に気をつけるポイントを押さえて物件購入を目指してください。

これから不動産投資を始めたい人へ

昭島大家プロフィール

近年では不動産投資をやっているサラリーマンも増えたと思います。

私も2016年から参入の新米ではありますが、不動産投資って「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

前者は最低限の条件さえあればサラリーマンなら出来ます!

後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

いずれにしても「今」ではないのかもしれませんね。

何と私はブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

少しでも不動産投資を悩んでいる人の後押しになれば、、、。

昭島大家サラリーマン年収を公開する。

私は「まず行動」派でした。

私と同じように行動したいけれど、「どうしたら良いかわからない」人には「不動産の窓口」がおススメです。

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「不動産の窓口」自体が不動産会社でないので客観的・中立的な立場でアドバイスを受けられます。

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