皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

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今年も残すところあと1ヶ月となりました。※2018年11月に書いています。

サラリーマンをしている会社では既に年末調整の書類を提出し、年明け源泉徴収票を元に副業をしている私は確定申告をします。

今回は、サラリーマン年収も確定するので、不動産投資で、どのくらいの借り入れが出来るのかの目安についてまとめてみたいと思います。

不動産投資は「余剰資金」で行うのが鉄則

超当たり前の事ですが、投資は余剰資金で行わなければいけません。

投資には、ギャンブルをした時に得られる「射幸心」に近い感情を得る事が出来ます。

ついつい「もっと稼げそうだ」と無理をしてしまう感情が起こります。

不動産投資では「物件買いたい病」だったり、株や仮想通貨だと相場変動に感情で間違った判断をしたり、が恐らくこの感情ではないかと思います。

日々の暮らしを維持するために必要な毎月の生活費や、失業や病気などで一時的に働けなくなったり、毎月の収入が途絶えてしまった時の為に備えておく資金とは分けて考えなければいけません。

また、不動産投資を借り入れを使って行う場合、月の返済額の6ヶ月分程度は資金を確保しておくことがリスクヘッジの面から好ましいと言われています。

物件の購入に関しては、もちろん全額を現金で用意するという人は頭金・諸費用不足分を金融機関から借り入れが必要になるわけですが、副業サラリーマンがどのくらいの借り入れが出来るのでしょうか?

どのくらい借り入れができるのか? 

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①年収面

マイホーム購入で住宅ローンを組む時の借入額は、自己資金の額、年齢などによりますが、一般的に年収の5~7倍程度が限度と言われています。

しかし、無理のない返済という視点で考えると、「物件価格が年収の何倍か?」よりもっと重要なのは返済比率です。

年収に占める年間支払総額の割合の事で、比率が高すぎると年収に比べて返済額が多すぎるということで、融資してくれません。

金融機関から融資を受けるためには、金融機関が定める基準内に納めなければなりません。

返済比率目安
・年収300万円未満:25%以下
・年収300万円以上400万円未満:30%以上
・年収400万円以上700万円未満:35%以下
・年収700万円以上:40%以下

ざっくりにはなりますが、上記の返済比率から逆算して借入可能額を算出する事が出来ます。

金利等複雑な計算を要するので、アプリを使うと簡単です。

「ローン電卓」で検索して無料のもので十分使えますのでおススメです。

App名: ローン電卓 @返済くんCalc.JR.、デベロッパ: ichiro tanioka

収益物件に対する融資であるアパートローンについては、物件からの賃料収入をベースにしているため、住宅ローンに比べて借入可能額が大きいのが特徴です。

個人の年収に対して、10倍程度というものが多く、中には30倍といった物まであります。

ただし、実需でない為、金利は住宅ローンよりも高くなり、借入可能期間も建物の法定耐用年数から経過年数を引いた残存耐用年数が適応されます。

②自己資金面

物件価格に対して、どのくらいの自己資金が必要かについては、メガバンク、都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクによっても変わってきます。

中には物件価格全額の融資を受けられるフルローンを組める銀行もありますが、各行の審査基準から見ても物件価格の1割程度は用意しておく必要があると言えます。

属性や投資物件に応じて、フルローンが可能だったり、諸費用までカバーできるオーバーローンが可能な事もありますし、反対に自己資金3割がなくては融資を受けられない場合もあります。

この自己資金などの融資条件に関してですが、昨今のスルガ銀行の一件以降、各行が融資に対して非常に慎重な姿勢になっていることは間違いありません。

明確に自己資金の下限を決めている銀行や、とくに基準は変わっていないけれど以前よりも審査が通りにくくなったなど、各行で対応が分かれているようです。

これから融資を受けようという場合には、銀行の融資に対する姿勢に注意が必要です。

また、自己資金のほかに、諸費用も必要です。

諸費用は、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代、登録免許税、不動産取得税などで、不動産を購入する際にかかる費用です。

たとえば中古物件の場合の諸費用は、物件価格のおよそ7~8%と言われます。

よって、物件価格が3,000万円であれば、自己資金を頭金300万円、諸費用を210~240万円程度見ておくことが必要です。

このように自己資金や諸費用を基にすると、どのくらいの物件購入が可能かが分かってきます。

アパートローンの場合、個人の年収に対して、10倍程度という目安がありますが、まず、自己資金をどのくらい用意できるかによって、借入可能金額が決まり、必然的に購入できる物件が決まってくるといえます。

物件の購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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銀行への融資打診が不安な人は

不動産投資を始めようと思っていろいろ調べてもネット上にある情報だけではわからない事がありすぎて「まず何をしたら良いの??」と言う人はとっても多いのではないでしょうか?

実は私もそうでした。

そんな場合はまず不動産投資セミナーへ参加するのがおススメです。

いきなり物件を買うような雰囲気はありませんし、参加して重要なのはセミナーを聞く事でなく、その後の面談で自分の属性でどんな物件が買えるのか?やどれくらい融資が組めるのか?を知る事です。

ある程度の目安を確認出来たら物件を探していくと良いと思います。

ただし、その場合、必ず複数社のセミナーに参加して多面的な視野で物件を選ぶ事が重要です。

不動産営業マンのポジショントークで物件を買ってしまうような事はないようにしましょう。

リアネストさんは私もセミナー参加しましたが結構丁寧に対応してくれておススメです。

セミナーは無料なので安心して参加できます。

一度行ってみても良いと思いますよ。

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まとめ

①物件購入に必要なキャッシュ目安
・月の返済額の6ヶ月分程度は資金を確保しておくことがリスクヘッジの面から好ましい。
・中古物件の場合の諸費用は、物件価格のおよそ7~8%
・各行の審査基準から見ても物件価格の1割程度は用意しておく必要がある

②返済比率目安
・年収300万円未満:25%以下
・年収300万円以上400万円未満:30%以上
・年収400万円以上700万円未満:35%以下
・年収700万円以上:40%以下
上記の返済比率から逆算して借入可能額を大まかに算出する事が出来る。
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