皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

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今回は、『自宅の一戸建て売却査定してみた結果』です。

私が今住んでいる自宅を実際に査定に出してみました。

その売却査定に出した方法と、実際の数字を全て公開します。

はじめにお伝えしておきますが、売却査定には出しましたが、売却する予定は全くないんです(笑)

理由は後ほど!

今回のお話は、これから夢のマイホームを購入しようと考えている方や、持ち家の価値を知りたい方のご参考になれば良いなと思っています。

目次

・私の自宅スペック公開します。
・銀行融資の事。
・なぜ売却査定に出したのか?
・物件を売却査定に出す方法。
・売却査定額全て公開します。
・家を買ったら本当に家は自分のもの?
・売却した時の収支は?
・まとめ


私の自宅スペック公開します。

まずは私の自宅の仕様と家を買った時の状況など思い出してみます。

自宅スペック
購入金額:3680万円(頭金760万円・諸費用240万円)
建物構造:木造2階建
築年数:2009年築
住所:東京都昭島市
最寄駅:徒歩12分
土地面積:132㎡(公道接道の長方形)
建物面積:98㎡(4LDK)
その他:公共上下水道、オール電化、太陽光発電4.8KW
※今回の売却査定にはオール電化や太陽光発電は含まれていません。 

自宅の間取りはこんな感じです。
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28歳の時に新築一戸建てのマイホームを購入しました。

元々、幼少期を昭島市で過ごした私にとっては終の住処を考えるのに昭島はとても自然な事でした。

あと職場からの距離、私・妻の実家からの距離、価格など考えて一番良い場所だったんです。

購入したのは地場の不動産仲介の会社からです。

何社かの不動産屋を回って、ネットで物件の問い合わせをしていたら、たまたま中学校時代の同級生が不動産屋の営業マンをしていて、『どの物件でも300万円の値引きするから俺から買ってよ。』と言うことで思わぬ形で値引きをして貰えたのはラッキーでした。

結局、本当に希望していた物件を持ち込んで3,980万円を3,680万円で購入できています。

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これからマイホーム購入を考えている人は、不動産の金額はあってないようなものだと言う事を覚えておいて下さい。

価格の交渉はしてみる価値ありですよ。

銀行融資の事

家を買う時はほとんどの人が数千万円のローンを組んで、何十年も返済をする契約をするのではないでしょうか?

私も28歳の時に35年ローンを組んだのでこのまま行くと全額完済は63歳です。

今は3人の子どもの子育て真っ最中なので余力ゼロ状態ですが、どこかのタイミングで繰り上げ返済をして60歳までには完済したいです。

住宅ローン
融資借入額:2920万円(M銀行・返済期間35年・変動金利0.975%)
融資残債額:2242万円(2018年10月現在)

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ローンは変動金利ですが、この9年間は一度も金利変更はなく月の返済額は82,087円で変わっていません。

返済は残り26年、2242万円です。

今は日銀のマイナス金利の影響を受けて、住宅ローンの金利もかなり低くなっています。

ネットで少し調べるだけで0.4%〜からありますから、金利で見れば買い時ですね。

本当に住宅ローンの金利はとても重要です。
 
例えば4000万円を35年払いで借り入れる場合、金利が0.1%上がると、支払額は約78万円増加します。
 
0.2%なら、その2倍です。
 
購入時の物件価格は重要ですが、場合によっては、金利で販売価格の予算オーバー分を賄えてしまうこともあるほどです。

銀行は融資の申し込みに対して、その人の自己資金額や年齢、勤務先、勤続年数、過去の借り入れ、健康状態まで、様々な面から審査し、銀行にとってリスクの少ない貸し出しであれば金利が低くなり、リスクの大きな貸し出しでは金利が高くなります。

上記のような個人の属性によって、もし金利が1%差が出るとすると同じ物件を買っても支払額が780万円も変わってしまいます。

少し余談ですが、私は結婚前から奥さんと将来は一戸建てを買おうと決めていて、学生時代からコツコツ2人でマイホーム貯金をしたり、スーモなど住宅情報誌を見て相場観を養っていました。

20歳からマイホーム貯金をし、22歳社会人になり、25歳結婚、25歳双子誕生、28歳マイホーム購入ですが、人並みの結婚式も行い、双子の子育てもしながら、28歳の時には頭金と諸費用分として1,000万円を準備できていたので、目標を持って行動する事はとても重要だと感じます。

今思うと私は学生時代から社会人数年くらいまでの時期はかなり安定志向でした。

今では、その反動か不動産や仮想通貨などなど、色々チャレンジ人生になっていて、その事が、今回のブログテーマの自宅の売却査定にも繋がっています。

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なぜ売却査定に出したのか?

普通に生活していると終の住処として購入したマイホームを売却査定に出す事は通常はあまりしないのではないでしょうか?

実際、ネットでいろいろ検索して見ても、自己破産やどうしようもない理由がない限り、マイホームの売却をする事どころか、売却査定に出すような事はほとんどしていないようです。

家は資産でもあり負債でもあります。

この話はこの後『家を買ったら本当に家は自分のもの?』で少し触れていきたいと思いますが、買った家が、今どのような価値の状態にあり、将来どういう風に価値が変化していくのかを知りたいと思うようになったのは、前述の不動産投資を始めた事がキッカケです。

不動産投資は一言で言うと、物件を買い、賃貸に出す事と物件を売却する事で、収益を上げ元本を回収するビジネスです。 

私は現在、サラリーマンをしながら不動産投資を行う、いわゆる『サラリーマン大家』として自宅以外にワンルームマンションと、一戸建てを所有しています。

次の物件購入を目指して、毎日ネットで情報収集して、不動産物件の収支シミュレーションをしています。

また、不動産関連のサイトを見ているので、不動産売却に関するページや、売却を簡易査定してくれるアプリも、目にする機会が多く、自分の所有物件も売却査定金額を知りたいと思うようになりました。

つまりはただの興味本位だったわけですが、私の環境では興味を実行に移す環境があったのが人と少し違う所だったのかもしれません。

物件を売却査定に出す方法。

本気で売却するのなら不動産屋へ相談するのが一番良いですが、簡易的にザックリと把握するだけなら以下の方法が簡単で良いです。

どちらも条件は出来るだけ細かく入力した方が精度が高くなりますので、契約書など資料を準備して下さい。

①アプリで簡易査定

このアプリはザックリ目安を知るには一番簡単で良いです。

真剣には売却するつもりはないし、不動産の営業マンとは話したくないと言う場合は、おススメです。

是非使ってみて下さい。

売却額の下限と上限を、時間をかけて販売に出した場合(仲介価格)と、売り急いでいる場合(買取価格)のおおよその価格をそれぞれ算出してくれます。

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App名: 10秒でDo!、デベロッパ: HOUSEDO Co,Ltd. https://itunes.apple.com/jp/app/10%E7%A7%92%E3%81%A7do/id1149829369?mt=8

10秒で不動産査定!「10秒でDo!」無料アプリのご紹介

お持ちの家・不動産をわずか10秒で査定可能!
 
家・不動産の郵便番号、住所、面積、築年数等の情報を入力するだけで仲介価格や買取価格の市場相場の金額が表示され、その結果をもとにメールでさらに詳しい査定を申し込んでいただく事が可能です。
 
【機能】
・過去の事例をもとに自動で査定金額を算出。
・査定結果までの内容を3件まで保存することが可能。
・査定結果のお問合せボタンからメールですぐに査定依頼。
 

②ネットの売却査定

以下、サイトに申し込みをすると後日営業マンから電話が掛かってきていろいろ教えてくれます。

私も申し込みをした翌日に電話で最近の相場など聞く事が出来ました。

私の自宅のある昭島市は割と相場が上がっているようで『築9年だとさほど購入時と変わらないくらいで行けますよ。』との事でした。

気になる資産価値をノムコムでチェック!

不動産無料査定ならライフグラム!


住みながら自宅を売却できる!

最近流行りのリースバックもありました。

※リースバックは「資金捻出」もしくは「借金返済」のために自宅を売却しなければならない状況だけど「家を手放したくない」、「引っ越しは避けたい」という人の為の不動産取引です。


また、こちらのサイトもオススメです。
不動産売却に関する知識がわかりやすく纏っていて、売却の一括査定依頼もできます。
かなり詳しく書かれているのでとても参考になります。
不動産の売却&活用情報サイト いえぽーと


・売却査定額全て公開します。

それでは私の自宅は一体いくらの査定額が出たのかをアプリでの簡易査定と、ネットで申し込んだ査定金額を公開します。

①アプリでの簡易査定

 使用アプリ『10秒でDo!』

売却査定結果

不動産会社に仲介してもらい時間を掛けて売却する場合

30,986,418円〜33,228,497円

不動産会社に買い取ってもらい早く売却する場合 

15,493,209円〜23,259,948円

となりました。

かなり価格差がありますが、基本的には仲介で市場の欲しい人に買ってもらうのが一番高値で売却が出来るという結果から3,000万円前半で売却出来るように仲介してもらうのが良さそうです。

不動産会社に買い取ってもらい早く売却する場合は、不動産屋がこの価格で一度買い取りをして、その後に再販をするので、不動産屋の利益が乗っかる分、査定額が低くなります。

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続いて、

②ネットの売却査定

最近は、情報を一回入力するだけで複数の不動産会社から無料で見積もりが得られる「一括査定サイト」も多数あります。

サイトにアクセスをしたら、必要事項を入力すれば完了。

あとは結果を待つだけでとても便利です。

今回、私も複数の不動産会社へ一括査定を出しましたが、エリア対応している会社が一社のみとの事で連絡がありました。

数日後、電話が掛かってきたのは地場の不動産屋で、『具体的な売却予定はありますか?』とマシンガンのごとくいくつか質問されましたが、まずは査定額を知りたいと伝えると、トーンが下がり『今は価格も上がっているので購入時と近い3,500万円くらいになると思いますよ。』と話すとさっさと電話を切られてしまいました。

さて、ここは注意が必要です。

データだけで査定額を算出する簡易査定は、実際に見ないとわからない情報は反映されません。

内装や設備の現状は加味されないので、あくまで目安だという点は理解しておきましょう。

また、この査定額3,500万円は実際に売る時にはこの金額では、多分難しいでしょう。 

「査定額が高いだけで、実際には高く売れない」というケースがあります。

 何故か?

不動産会社には、査定依頼が一括査定サイト経由で来たことがわかります。

査定依頼には多くのライバルがいるので、不動産会社からの営業は熱心になる傾向があり、スピード対応だったり、親切な対応をしてくれる事が多いです。

そして実際には販売できない高額な査定額を提示して、媒介契約を取ろうと仕掛けてくるのです。
 
実際には査定額では買い手は付きませんので、大幅に値下げして売却するという悪質な手法をとる不動産会社が存在しています。

不動産の売却の際は十分に気をつけましょう。


家を買ったら本当に家は自分のもの?

もちろん私の購入したマイホームは名義人は『私』です。

家を買った時は、『これで俺も一国一城の主だ!』なんて思ったものですが、今思えば、そうとも言えません。

ローンを組んで家を買う時、数千万円ものお金を銀行が貸してくれるのは、私の事を100%信用してくれたからではありません。

銀行は、もしかしたら私に貸したお金の返済が滞ったり、破産して返ってこないかもしれないという事をしっかり考え対策をしています。

銀行は、個人の属性に合わせて金利を決め、団体信用生命保険への加入、不動産の担保と抵当権の設定、連帯保証人の設定などの対策をしています。

団体信用生命保険(略して、団信)は、住宅ローン借り入れの必須条件として加入することが多いです。
 
住宅ローンの契約者である私が返済途中に死んでしまったり、高度障害状態になってしまった時に、ローンの残債を肩代わりしてくれる住宅ローン専用の保険です。
 
団体信用生命保険に加入していれば私に万が一の事があった場合、保険会社から銀行へ住宅ローンの残債が支払われるので、銀行は取りっぱぐれの心配がありません。

担保は、金融機関がローン申請者に提供させる「対象」のことです。

仮に私が返済ができなくなったら、担保を元にローンを回収することになり、その事で貸倒リスクを減らし、返済不能を未然に防止しています。
 
担保には不動産を中心とした「物的」なものと、人間を対象とした「人的」なものがあり、ローン申請者の置かれている状況によって使い分けられます。

住宅ローンを組むと、金融機関は購入物件に抵当権を設定します。

つまり購入物件を、物的担保に取って融資を行うのです。

金融機関は債務者が約束通りの返済履行を行わない場合には、設定された不動産を競売にかけ、それを債権回収に充てることができます。
 
また、人的担保とは、ローン申請者以外の人物に返済を保証させることで、大きく分けて保証人、連帯保証人、連帯債務者の3つあり、いずれも申請者の返済が滞ると金融機関から返済請求をされる事になります。

と言う事で、ローンを組んで買ったマイホームは私のものでありながら、ローン完済までは銀行の人質のようなものですね。

売却した時の収支は?

家を買う時に『家を売る時』を考える人はほとんどいません。

誰だって夢のマイホーム購入は一生住む家を買う覚悟だから当然ですよね。

私も家を買った時、家を売る事なんて微塵も考えませんでした。

だから実は私もシミュレーションをするのは初めてです。 

では、私のマイホーム購入は実際に損なのか得なのか、売却した時の収支をシミュレーションして検証します。

私のマイホーム売却シミュレーション(購入から9年時点)

トータル支払
頭金           760万円(購入時)
購入費用    240万円(購入時)
ローン返済 936万円(82,087円×114回)
売却費用    100万円★
残債        2,242万円★
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
合計        4,278万円

トータル収入
売却価格 3,323万円(アプリでの査定額)★
ローン控除 100万円(9年分)
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 
合計        3,423万円 

9年間のトータル収支額
4,278万円−3,423円=−855万円

トータル収支は−855万円となります。(9年間で)

それではキャッシュフローはどうでしょうか?

上記、収支計算の★がこれから発生するキャッシュになります。

売却価格3,323万円−売却費用100万円−残債2,242万円=手残りキャッシュ981万円 

※仮にローン控除100万円も使っていなければ手残りキャッシュ1,081万円でしたが、毎年控除されるので生活費に消えてしまい残っていませんでした(笑)

という事で結果は、築9年時点では、仮に3,323万円で売却出来たなら、 9年間の家賃855万円(114ヶ月で割ると月75,000円)を支払い、最初に支払った頭金、諸費用とほぼ同額の981万円が手元に残る事がわかりました。

この先、どうなっていくかについては、売却価格は市況によっても変わってくるところなので、どうなっていくかはわかりません。

ただ、10年先なら人口減少の影響はまだまだ少ないエリアなので、これまでの9年間と同じ様に、緩やかな価値下落であれば良いのですが、これは素人の私にはなかなかわからない所です。

逆にローン返済に関しては、 返済が進むにつれて月々の返済額の内の元金比率が大きくなっていくので、今よりも元金返済額は増えていきます。

10年ごとの返済の元本比率
2009年返済額82,087円(元金58,363円:利息23,724円) 0年元金29,200,000円
2019年返済額82,087円(元金64,337円:利息17,750円)10年元金21,782,486円(7,417,514円返済)
2029年返済額82,087円(元金70,923円:利息11,163円)20年元金13,669,995円(8,112,491円返済)

当初の0年−10年での元本返済が7,417,514円なのに対して11年−20年での元本返済が8,112,491円と返済している金額自体は同じですが、11年−20年の返済の方が元本を約70万円多く返済出来ます。

その為、今後は市況が著しく悪化をしなければいつ売却しても購入時に入れている頭金くらいは戻って来そうなので、子供が独立して夫婦二人になった時には売却して身軽になる事も検討が出来そうですかね(笑)


まとめ

・不動産の価格はあってないようなものなので価格交渉してみよう。

・35年など長期のローンでは金利0.1%でも大きな返済額の差になる。

・アプリやネットの売却査定で大まかな売却金額は知る事が出来る。

・ ローンを組んで買ったマイホームはローン完済までは銀行の人質。

・ローン返済が進むほど、元金返済スピードが早くなっていく。

・マイホームを売却しなくてはいけない時の収支の想定をしておこう。


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