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サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

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今回は「ワンルーム物件とファミリー物件で投資するならどっち?」というテーマで投資の視点での双方比較をしてみたいと思います。

今回の比較テーマ

①入居者の性質
②入居期間
③空室期間
④立地による賃貸需要
⑤原状回復、リフォーム費用
⑥物件の利益率

①入居者の性質

入居者の生活や価値観は人それぞれではありますが、年収や貯金額など属性が家賃の高低と正比例している傾向があります。
 
当然ですが、年収の高い人は、低家賃のボロ物件に住むことは少ないですし、年収の低い人が、高級賃貸物件に住むことは少ないです。
 
家賃が高い方が入居者の質が高くなりやすいのは、どの物件でも共通していますが、同程度の家賃であればファミリー物件の方が入居者の質が高くなる傾向があります。
 
理由はファミリー物件の入居者の方がワンルーム物件の入居者よりも年齢層が高いこと、子供の行事などで地域コミュニティとの関わりが強い事が考えられます。

②入居期間

ファミリー物件に入居する世帯は、新婚や小さな子供のいる家族が中心となります。
 
その為、子供が中学校や高校に入学するタイミングでマイホームを購入して退去するパターンが多いです。
 
ファミリー物件の入居期間は平均6年程度と言われています。
 
ファミリー層は、子供が成長し手狭になったなどの理由での引越が多く、年間を通して賃貸需要があります。
 
ワンルーム物件は学生やサラリーマンが中心で、更新に合わせて2年以内の退去がそれなりに発生します。
 
単身物件の入居期間は平均4年程度と言われています。
 
大学生やサラリーマンが中心となるので、大学の入学時期や人事異動時期といった行事に合わせて引越をするため、ある一定の時期にまとまって入退去が行われます。

③空室期間

一度入居が付くと長く居住される事が多いファミリー物件ですが、入居者をつけるまでが大変です。
 
ワンルーム物件の場合は入居者本人の判断だけで部屋を決めることが出来ますが、ファミリー物件の場合はそうはいきません。
 
通勤の利便性、子供の学校、住環境、周辺施設、近所付き合いなど、入居家族の中で様々な意見がぶつかり合います。
 
意思決定者が多く、入居家族すべてに物件を気に入ってもらえなければ入居は決まりません。
 
ファミリー物件の場合、長期間住む可能性を考慮するので、様々な物件と比較される傾向にあります。
 

④立地による賃貸需要

不動産投資において、立地は購入価格の次に重要な要素と言われています。
 
どんなに安い物件でも人里離れた陸の孤島にある物件では収益を上げる事はできません。
 
当然、立地がいい物件ほど入居率が高くなり、毎月の家賃収入も高くなります。

これは当たり前のことですが、では具体的に立地がいいとはどのようなことなのでしょうか?
 
ワンルーム物件の場合は、駅から近いこと、都心や繁華街から近いことなど利便性に大きく寄った立地条件が好まれます。
 
ファミリー物件の場合は子供や高齢者の生活環境が重視されるので、学校が近いことや周辺環境・治安が良いこと、病院や介護施設が近いことなど、生活をする家族に応じた価値観が優先されます。

その際、駅から必ずしも近くなくても良いというのもファミリー物件の特徴と言えます。
 
複数の車を所有する入居者も多いので、近隣や敷地内に駐車場あり物件を優先すると、むしろ駅から遠い物件でも有利になることもあります。
 
繁華街に近いことはファミリー物件だと「周辺環境が悪い」となりますが、ワンルーム物件だと「利便性が高い」となります。

⑤原状回復、リフォーム費用

ファミリー物件はワンルーム物件に比べて延べ床面積が大きくなりますが、延べ床面積に比例して家賃が高くなるわけではありません。

平米あたりの賃料単価 はワンルーム物件の方が高くなります。
 
また、原状回復、リフォーム費用は延べ床面積に比例するため、賃料に対する費用負担はファミリー物件のほうが大きくなります。
 
例えば、単身向けワンルームとファミリー向け2LDKでは単純に部屋の数が3倍になります。

しかし、ファミリー物件はワンルーム物件の賃料の3倍にはなりません。

また、現状回復、リフォーム費用は延べ床面積に正比例するのでファミリー物件はワンルーム物件の3倍のコストになる事も十分にあり得ます。

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⑥物件の利益率

最後は、ワンルーム物件とファミリー物件のどちらが得なのか?を確認しましょう。
 
ここでは想定数値でそれぞれの物件の利益率の比較をしてみます。

ワンルーム物件、ファミリー物件共に家賃5万円の想定で行います。

ワンルーム物件の場合

・平均入居期間:4年(4年に1度退去が発生)
・退去費用
原状回復、リフォーム費用10万円(家賃2ヶ月分)
空室期間3ヶ月
仲介手数料1ヶ月
合計で家賃6ヶ月分の費用発生。

4年に1度発生する費用なので、年間に換算すると発生する費用は家賃1.5ヶ月分(6ヶ月÷4年)となります。

利益率=(12ヶ月ー1.5ヶ月)÷12ヶ月=87.5%

ファミリー物件の場合

・平均入居期間:6年(6年に1度退去が発生)
・退去費用
原状回復、リフォーム費用30万円(家賃6ヶ月分)
空室期間3ヶ月
仲介手数料1ヶ月
合計で家賃10ヶ月分の費用発生。

6年に1度発生する費用なので、年間に換算すると発生する費用は家賃1.67ヶ月分(10ヶ月÷6年)となります。

利益率=(12ヶ月ー1.67ヶ月)÷12ヶ月=86.1%

今回の想定数値での比較では、利益率に関して、大きな差はありませんでしたが、数値の上では若干ワンルーム物件の方が利益率が高いという結果でした。

まとめ

いかがでしかでしょうか?

ワンルーム物件とファミリー物件、どちらもメリット・デメリットがあります。
 
もしまったく同じ条件であれば単価も高くリフォーム費用も安く済む、ワンルーム物件のほうがメリットが大きいですが、実際は条件がまったく同じになることはありません。
 
地域によってもどちらがメリットが大きいかは変わってくると思います。
 
学生や単身の社会人が多い首都圏や大都市であればワンルーム物件の方が有利ですし、郊外や駅から少し離れている場合はファミリー物件の方が有利です。

投資手法としてワンルーム物件かファミリー物件かという選択をするよりも、上記のような設定数値に影響する諸条件によって購入して良い物件なのか駄目な物件なのかを判断する事が重要です。
 
良く比較検討した上でより成果が高く、リスクの少ない物件を選択出来るようにしたいですね。

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