ここ数年、戸建投資が非常に流行っています。
特に最近は、金融機関の融資の引き締めもあって、これから現金買いがしやすい戸建投資は更に盛り上がっていきそうな、そんな風潮にあると感じます。

それでも、まだまだ市場での投資用戸建物件は、アパートやマンションと比べると絶対数が圧倒的に少ないです。
つまりはライバルが少ないので、何か一つ特徴があれば、市場での優位性を確保して戦う事が出来ます。

私の場合は、「ローコスト仕上げで、市場の最低価格帯での家賃設定」が市場で戦う為の特徴になります。
そうは言っても、有名投資家さんのように実質利回り20%なんてまだまだ出来ていないので、それはこれからの目指す目標ですね。




不動産で高利回りを実現する為のポイント


たくさんあります。
ザッと挙げてみましょう。
 
高利回り物件に仕上げるには 
■物件を安く購入する。
・ネットなどに出回る前の川上物件を買う。
・安く売りに出たお宝物件をスピードで押さえる。
・指値する。
 
■購入諸費用を抑える。
・挙げてはみたものの、これはあまり有効ではないですね。出来なくはないでしょうが、、、。

■リフォーム費用を抑える。
・やらない事を決める。(量を抑える。)
・やる事に関しては、リフォーム業者さんへの見積もりの取り方を工夫する。 (質を抑える。)
・DIYをする。
・自分でクリーニングする。

■物件を高く貸す。
・これはライバルの動向と入居者の都合に左右されるので、お金をかけずに自身で行うのは結構難しいです。潤沢な資金があれば、グレードアップリフォームにチャレンジしたら良いと思います。


他にも沢山あると思いますが、一先ずこのくらいにしておきましょう。
そうすると、私の場合は、「物件を安く買い、安く直して、そこそこで貸す。」となる訳です。

飛び抜けて安く買える人、飛び抜けて安く直せる人、飛び抜けて高く貸せる人は一都三県で実質利回り20%やってますね。

私の場合は、安く買うのに限界があります。
それは、現金買いするだけのキャッシュを持っていない超弱者だからです。

一棟物件と違い、私がターゲットにしているような築古戸建の多くは500万円以下で売買する事になるので、現金買いのスピード勝負になる事が多いです。
私のように融資受けないと物件買えないような超弱者の竹槍兵士では、相手にしてもらえないのです。

だから、私の場合、リフォーム費用を抑える為の様々な泥臭い取り組みを行っています。

ちょうど今、決済中物件があるので、一例ですが、実際の写真をアップします。




■リフォーム費用を抑える。〜あくまで昭島大家version〜


・やらない事を決める。(リフォームの量を抑える。)

つまりは入居に繋がる要因に対して、効果の大きい上位いくつかに絞って、残りは目を瞑ってやらないという事です。

築古の戸建は、基本的に全部古いんです。

だから例えば、リフォーム業者さんに相談をしたならば全部やった方が良い対象箇所になります。
リフォームのプロにやった方が良いと言われると「やった方が良いのかな?入居が付かなかったらどうしよう。」と不安になります。
だから、聞かずにスルーです。
まずは目を瞑りましょう。
入居が付かなかったら、その時に追加を検討しましょう。

目を瞑った所
二階部分は基本的に何もしません。掃除機掛けくらいです。
ちなみに階段は、江戸の建物みたいに登り降りすると鶯張りの床のようにギシギシ音が鳴ります。
侵入者がいれば一発で検知しますよ。
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廊下はキレイ
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二階の洋室
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二階の洋室(元和室)
襖ないですが、そのまま募集かけようと思っています。
襖があるから入居が決まる事はないと考えています。
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壁は、、、砂壁?ですが、そのまま募集をかけます。
これが原因で入居にならない方は、ここだけ直しても入居は決まらないと考えます。
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・やる事に関しては、リフォーム業者への見積もりの取り方を工夫する。 (リフォーム質を抑える。)

リビングです。LDKで15帖ありますが、手前の6帖は後から和室を洋室にリフォームしたであろうキレイなフローリングで襖は外されて、リビングを広げた形になっています。
奥側、リビング部分は、旧フローリングの上に15年間、断熱材を敷いて、その上にクッションフロアを敷いていました。
歩くとベコベコで、クッションフロアと断熱材を剥がすと、カビだらけのフローリングが出て来ました。
でも朽ちてはいないのでクリーニング後に、上からクッションフロア施工で行けると考えています。
ここは一番最初の見積もりは24万円→10万円と施工の指示を変え、最終的には5万円で行けるんじゃないかと現在、調整中。
部材費用がいくらくらいか、作業にかかる時間がどれくらいか、それと下請けで仕事をされているような職人さんと直接やり取りできると良いですね。
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 断熱材は水分を吸収しないので、下から上がってきた湿気を塞いでしまったんでしょう。
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カビは自分でクリーニングです。
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リビングで唯一、どうしようかなと検討しているのは、この境目の段差です。
3センチはさずがに大きいですよね。
見積もりは取っていますが、大きな額になった場合の対策は、段差解消スロープを買って貼るだけで終わりにします。
廃墟不動産など手掛けるような投資家さんなら、何もしないでしょうね。
流石に入居者ターゲットが少し違います。
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段差解消スロープは高さも0.5センチ刻みであるのでとっても便利。


・DIYをする。

自分で出来る事は自分でやります。
コストを抑えられますし、何より経験値アップします。

昭島大家がDIYする所
換気扇のフード部分
フロントのフードもないですし、白い塗装のレンジフードは油分を落としても黄ばみが残りますし、サビも取れないので、これは交換した方が、効果的だと考えます。
しかし、これを業者に頼むと、施工にかかる人件費だけでなく、仕入れた部材にもマージンが乗っかったりするので、4〜5万円程度とそれなりに高い見積もりが出てきます。
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ネットで調べてこれを自分で取り替えます。
脚立とドライバーくらいあれば出来ます。
*タカラスタンダード*VDS-604P キッチンフード[換気扇別売][VDS-603Pの後継品]
*タカラスタンダード*VDS-604P キッチンフード[換気扇別売][VDS-603Pの後継品]

・自分でクリーニングする。


今回は水回りは全て自分でクリーニングです。
床は気力が残っていたらWAXを塗ります。

キッチン
戸棚はカッティングシート貼ろうと思っていましたが、凹凸があってちょっと難しそうなので諦めました。
油汚れは基本的にアルカリ性の強めの洗剤を使います。
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ここも床ベコベコです。
周りのクロスも少し黄ばんでいますが、クロスのクリーニングは難しいので、埃を払う程度が良いです。
絶対にムラになりますし、紙系クロスは洗剤を吸ってしまうので、洗剤を使用できません。
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バスルーム
水アカは、少し裏技が必要です。
通常お風呂で使う洗剤+私はトイレ用酸性洗剤を使います。
水アカは酸性洗剤で落とせるんです。
ただし、素材にダメージを与えるリスクがあるのと、カビ取り剤との相性最悪です。
有毒ガスの発生も起こる可能性があるので、絶対に一緒に使用してはいけません。
また、ステンレスの浴槽などは変色する事があります。
よくあるのは、バスブーツ履いて浴槽に入って底面に足跡作っちゃったり。
使用は気をつけて自己責任でお願いします。
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トイレ
写真だと分かりづらいですが、手洗い部分は水アカで黒ずんでいます。
これも少しの酸性洗剤と、耐水サンドペーパーでピカピカにする事が出来ます。
壁紙の剥がれは、接着剤で補修ですみそうです。
金属部分は、クリームクレンザーで良いと思います。
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洗面台
交換しても良いかと考えていましたが、まずはこのままいきます。
交換を検討したのは素材が黄ばんでいるので、実はクリーニングしても一番効果が薄いからです。
ちなみにリフォーム業者に見積もりをとったら23万円でした。
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〜まとめ〜


私の考える戸建投資のポイント
物件を安く購入して、無駄なリフォームを止めて、徹底したローコスト仕上げにした高利回りです。
最低限のリフォームとDIY、クリーニングで、高利回り物件を目指しましょう。
これは、不動産投資全般に当てはまりますが、特に戸建のリフォームは平米が広く、 やる箇所が多いですから、自分が思っている以上に無駄なリフォームをしがちです。
「やった方が良いけれど、やらなくても良い事は目を瞑ってやらない」事がポイントです。


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