私は28歳の時に自宅の新築戸建を東京郊外の昭島市に購入しました。(今から9年前です。)

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余談ですが、自宅の屋根には太陽光発電が乗っていて、今年の猛暑はかなりの働きっぷりで、自家消費している分がありながらも、毎月15,000円程度が東京電力から売電分として口座に入金されています。

当時の私は不動産投資など全く頭の中になく、35年ローンで実際には自分のものでも何でもない自宅ですが、新築を購入する事がステータスでした。

まあ、思えば現在の妻と交際中の学生時代から、庭付き戸建に住みたいと夢を話し学生時代のアルバイト代を貯蓄していたくらいだったので、そう言う意味では妻との念願を果たしたとても重要な出来事だったのですが、今、不動産投資をやる身になると融資を組む際に非常に重い足枷となっています。

私の場合、他に新築区分ワンルームをフルローン購入してしまったので、この2つが返済の大きな柱になってしまっています。

これがなければ違う方向性に進んでいたと思いますが、スタートでコケてしまいました。

金融機関によって様々、考え方の違いはありますが、私の年収だと給与に占める住宅ローンの返済比率は35%〜40%くらいだと思いますので、結構大きく超えています。

不動産投資の場合は他にも色々な視点があるので、一概には言えないのだと思いますが、先日融資面談した金融機関の担当からも、

「一つずつが額は大きくないですけど、細かいのがいくつかあるので返済比率で見ると結構ギリギリなんですよ。」

と言われてしまいました。

さて、私の現在のローン残債です。

■現在のローン状況
①自宅ローン残26年2200万円
②区分ローン残34年2400万円
③戸建ローン残9年480万円

と、こんな状況です。
かなりの弱小ぶりですが、恥ずかしながら見ていただきたいと思います。
3本目の融資でざっくり月の返済額は21万円になります。

昨年から物件を2戸続けて購入をして来ましたので、ここで一旦、体制を整えようと考えています。

出費を抑える、資金を貯める、時間が残債を減らす、戦略的に繰り上げ返済をする、区分を処分する、、、などなど。

給与に占める返済比率に関しては、比率を下げる為には、年収を上げるか、繰り上げ返済をして月の返済額を減らす必要があります。

サラリーマン年収はここ数年でそこそこ大きく上がりましたが、そうは言ってもたかが知れています。

何より年収が上がっても、自分のポケットマネーが増えるわけではないんですよね。

妻と日に日に大きくなる子供達の将来に備えなければいけません。

そうなるとやっぱり繰り上げ返済も視野に入れる必要があるな〜と思います。

繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、今は結構、繰り上げ返済の手数料無料も多いです。

返済期間の短い③を「期間短縮型」で完済するか、期間の長い①②を「返済額軽減型」で月の支払額を減らして行くか。

今、感覚でイメージしているのは一番額が少ない③完済と繰り上げ返済を進めてキャッシュマシーンを作って不動産投資資金をサラリー以外からどんどん生み出せる体制にしたい、って感じです。

それぞれの金利も違いますし、これからの金利上昇なども考えながら繰り上げ返済をするかどうかも含めて、どう進めて行くのが一番良いか検討していきたいと思います。

今度、ローン返済シミュレーションしてみます。 



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