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前回、戸建投資の融資打診について書きました。
現状で私が3戸目の物件を今すぐ購入できる可能性は今のところ、スルガ銀行の一択です。

私の融資打診の恥ずかしい結果はコチラ
↓↓↓
弱小サラリーマン大家の戸建投資融資打診の結果。
http://blog.livedoor.jp/buchi0202/archives/10909004.html


先日のブログで書きましたが、希望満額回答はスルガ銀行20年7%での内諾でした。
なので一応、返済シミュレーションをしてみようと思います。
私の中でポイントとなるのは5年後以降の売却を視野にいれての残債額と手残り額(持ち出し額)です。

■物件状況
築29年戸建
物件価格300万円(売り出し480万円→値下げ390万円→指値300万円)リフォーム50万円諸経費50万円
融資額400万円
年間家賃60万円
年間経費約8万円(管理費40,000円、固定資産税17,000円、火災保険20,000円)
空室率やその他の経費はとりあえず目を瞑って考慮しない事とします。
シミュレーションは5年後、オーナーチェンジ物件で売却価格400万円(表面利回り15%)で売却できたと想定します。


■シミュレーション①
スルガ銀行期間20年、金利7%で借りると
返済総額7,442,640円
残債
1年後 3,896,608円
2年後 3,793,976円
3年後 3,683,925円
4年後 3,565,917円
5年後 3,439,380円
6年後 3,303,694円
7年後 3,158,200円
8年後 3,002,189円
9年後 2,834,899円
10年後 2,655,515円
12年後 2,256,909円
15年後 1,544,290円
20年後 完済。

年間手取り23万円ー年間経費8万円=年間手残り15万円
5年後の元金返済56万円+5年間手残り75万円=131万円


■シミュレーション②
スルガ銀行期間10年、金利7%で借りると
返済総額5,573,160円
残債
1年後 3,688,826円
2年後 3,379,938円
3年後 3,048,720円
4年後 2,693,559円
5年後 2,312,722円
6年後 1,904,356円
7年後 1,466,468円
8年後 996,925円
9年後 493,440円
10年後 完済。

年間手取り4万円ー年間経費8万円=年間手出し▲4万円
5年後の元金返済169万円ー5年間手出し20万円=149万円


■シミュレーション③
公庫で期間10年、金利2%で仮に借りられた場合
返済総額 4,416,600円
残債
1年後 3,604,255円
2年後 3,231,268円
3年後 2,850,754円
4年後 2,462,559円
5年後 2,066,528円
6年後 1,662,504円
7年後 1,250,325円
8年後 829,826円
9年後 400,840円
10年後  完済。

年間手取り16万円ー年間経費8万円=年間手残り8万円
5年後の元金返済193万円+5年間手残り40万円=233万円




こう比較してみると一目瞭然ですね。
かなり甘いシミュレーションですが、比較が目的なのでご容赦下さい。

う〜ん、、、伸るか反るか。
買いたい病だと何とかしたくなるんですよね。




 
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