皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。
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2017年度日本人平均寿命が発表されました。

サラリーマン大家をしている私は日本の人口動態はよく目にしていて、且つ気になる事柄の一つと言えます。
先日、厚生労働省から2017年度日本人平均寿命が発表されました。(正確には簡易生命表が公表されました。)

厚生労働省HP
平成29年簡易生命表の概況
https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/life17/index.html

2017年度日本人平均寿命
女性87.26歳(⤴︎0.13歳)
男性81.09歳(⤴︎0.11歳)

日本人平均寿命は男女とも過去最高を更新しました。
また、厚生労働省は
 
『健康意識が高まり、生活習慣病の取り組みが個人や企業の間で進んでいることが影響している。』
 
『がん、心疾患、脳血管疾患の日本人三大死因による死亡率の低下傾向が平均寿命を押し上げている。』
 
との見解を示しています。

医療技術の進歩がどんどん進んでいますし今後も平均寿命は延びる可能性が高そうですね。

不動産投資としては人口減少時代が到来し、家余りの時代となっています。

その中で大きなリスクになるのが空室リスクです。

入居者がつかずに空室になると私のように融資を受けて物件を購入している場合、空室期間が長引くとローン返済だけが発生してしまいますし、家賃を下げれば収益が悪化し赤字転落もあり難しい所です。

私の2戸目の超築古戸建はリフォームが完了し、入居者募集中ですが、現状では公庫の支払いが発生し、未だ未入居状態です。
 
早く入居決まってほしい、、、。

超築古戸建物件でも無事入居がきまりました。

しかも客付けはなんとジモティーで自ら行ったんです。

その時のポイントや実際の募集文面など公開していますのでぜひ見てください。

ジモティーで大家が自ら客付けした結果

不動産投資に密接に関わってくる人口増減を掴むのに私のおすすめのサイトが『統計メモ帳』です。
詳細は以前のブログ記事で。

日本の人口減少がわかる便利サイト

弱者である昭島大家の投資戦略は 

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この日本の状況で、自分が不動産投資でどんな戦略で進んでいくか。

築古戸建投資に方向性を絞った超弱者の私の基本戦略は、ボロボロの築古戸建を最低限の修繕をして、地域最低水準の賃料で募集をかけて入居者確保をするというものです。

そして、高齢者でも、ペットでも基本的に何でも可としています。
 
ペットは大型犬も多頭飼いも室内OKです。

様々リスクはありますが、(本当に様々ありますが、、、)、人がやらない事しないと生き延びる事ができないですからね。

最悪はサラリーマンの給料があるので、そこから持ち出せば何とか不動産の市場から撤退せずに済みます。

不動産投資は時間が味方をしてくれる投資なので10年間必死にしがみつけば私でもほんのちょっとの資産は残ります。

築古戸建は頑張ればキャッシュでいけますし、融資期間10年で回せるので、弱者に適していると思います。

10年の間いくら持ち出しの金額があるか、10年後の築年数などによりますが、10年後、ボロボロ戸建が手元に残ればそれなりの価格で売却は出来ます。

入居者がいてオーナーチェンジ物件だと、今は不動産投資ポータルサイトでは大体利回り12%で売りに出していますね。

私の2戸目の戸建は購入・リフォームの総額450万円で年間家賃66万利回り14.7%です。

現在、買い付けを入れている物件の想定は総額400万円で年間家賃60万円利回り15%です。

この買い付けは失敗してしまったので現在また内見しながらチャンスを伺っています。

仮に2戸目の物件を家賃が変わらず(現状で地域最低水準をベースにしているので割と理にかなっているはずです。)利回り20%で売却すると330万円です。
 
もし不動産市況が変わっておらず利回り12%だったとしたら550万円です。
 
所有5年以降はいつでも状況に合わせて売却を考えれば良いと思っています。

現在、私は37歳なので47歳の時にそこそこ増やせていれば、そこからまたひと勝負出来るかもしれません。
 
だから弱者の私は今はのんびり自分の勉強だと思って不動産市場からの撤退に繋がるような致命傷にならない数多くの失敗と少しの成功を増やしながら物件を増やしていこうと思っています。

有名な投資家のように20%超えなどは出来なくてもそれなりに戦えそうな気がしてます。

今後の目標などブログに書きました。

2018年投資活動の振り返りと2019年投資活動の目標と計画

物件購入計画などザックリですが目標を立てる事が大切だと考えています。
 
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