みなさんはじめまして昭島大家と申します。
 
アラフォーのおじさんですが、大体こんな感じです。
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2017年より不動産投資を始めた東京都昭島市在住のサラリーマン大家です。

昭島には物件持ってません。 

妻と3人の子供がいます。

これから自身の投資体験についてブログを綴っていきます。

手始めに私はブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

不動産投資をきっかけに様々な副業も始めました。

サラリーマン、アルバイト、企業との業務委託契約、コンサルティング、執筆など収入の柱を複数持つポートフォリオワーカーです。

副業は楽しい!6足のワラジを履くポートフォリオワーカー

副業で毎月20〜40万円くらい稼いでいます。(過去最高月収は73万円です!)

そして夢は大きく目標年収2,000万円!

全てをNGなしで公開していきます。

空き家再生サポートしてます!

〜〜昭島大家の経歴〜〜

現在運用している物件は区分マンション1戸、戸建8戸、自宅屋根の太陽光(4.8KW)です。

現在、所有している物件の再生リフォームが終わって全部入居が付くと、、、

満室想定家賃467,760円!!
(うち、ローン返済は126,451円なので手残りCF341,309円)

不動産投資を始めた当初はほとんど手持ち現金がない状態だった事を考えるとこの状況は大きく前進したと言えます。
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2021年の目標

・満室想定家賃50万円を達成する。
・山梨県で買った3戸の戸建てを再生し入居を付ける。
・戸建→一棟アパートへの道を模索する。

長期5ヶ年物件拡大計画

2019年(38才)→目標達成!!
当年:戸建2戸購入
累計:戸建3戸、区分1戸

2020年(39才)→目標達成!!
当年:戸建2戸購入→戸建3戸
累計:戸建5戸、区分1戸
 戸建6戸、区分1戸
※青色申告に変更する。→延期
…………………………………………………………

2021年(40才)→7月現在2件!!
当年:戸建3戸購入
累計:戸建9戸、区分1戸

2022年(41才)
当年:戸建3戸購入
累計:戸建12戸、区分1戸

2023年(42才)
当年:戸建4戸購入
累計:戸建16戸、区分1戸

2024年(43才)
当年:戸建5戸購入
累計:戸建21戸、区分1戸


2025年(44才)
当年:戸建6戸購入
累計:戸建27戸、区分1戸

金も経験も人脈もない今を乗り越えて専業大家を目指します!

【物件1号】東京都大田区新築区分ワンルームマンション

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私は、東京都下の昭島市在住でサラリーマンと不動産賃貸業をやっている兼業大家です。

私立大学卒業後、東京の企業に就職し十数年。

コツコツ貯めた妻にナイショのヘソクリ200万円を元手に「何か勉強がしたい!」と考えていた時に掛かってきた新築ワンルーム区分マンションの営業電話をきっかけに不動産投資に目覚めました。

実は、私は電話営業の新築ワンルーム区分マンション物件を買ってから、不動産投資の勉強を始めました。

当時は、投資を始めようにも私の周りには投資をしているような知り合いはおらず、きっかけがない私にとってはこの営業電話が唯一の資産運用を考える場であって、結構楽しい時間でした。

情報を貰うだけのつもりがだんだん一歩踏み出したい思いが溢れて、2017年5月に営業マンと4回会って23区内の新築区分ワンルームマンションを購入しました。

買ってはいけないと言われている新築区分ワンルームからスタートした私の不動産投資ですが、果たして人生を豊かにする為の第一歩となるのか。。。

答えが出るにはもう少し先です。

東京都内新築ワンルームマンション買って不動産投資始めました。

【投資活動番外編】仮想通貨で大失敗

この後、仮想通貨で大失敗をして投資用資金をほぼ失うアクシデントがあり、この辺りからようやくリターンとリスクの関連性が理解できるようになって来て、自分が目指すべき方向性がわかってきました。

【仮想通貨投資】出川組の私の損失額公開。

【物件2号】千葉県千葉市築古戸建

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現在、最初の区分マンションから大きく方向性を変え、「(築古)戸建、500万円以下、300万円以下、表面利回り15%以上20%以上」の条件で物件を買い進めています。

「500万円以下」の性質上、必然的に「築古」になっています。
 
不動産ポータルサイトを見て漠然としたイメージはどんどん膨らんでいくものの、いざとなると何をどうしたら良いかわからない私は2017年8月に「500万円以下、実質利回り12%の空き家再生投資」と謳っている無料セミナーに参加し、戸建投資の門戸を開きました。
 
それがきっかけで2017年10月に戸建1戸目となる千葉県千葉市380万円の物件を280万円(仲介料、登記費用、印紙代、固都税日割精算分など全て込みなので実質250万円くらい)で指値して購入し、戸建大家デビューをしました。
 
物件2号はリフォームに160万円をかけ、総額440万円、年間家賃は66万円の表面利回り15%で仕上げました。

当初はエリアにこだわりがなく、千葉市で物件を購入しましたが、いざ購入してみるととっても遠いです。
 
物件を再生して賃貸の入居者が決まってしまえば行く事もほとんどないので問題はありませんが、DIYや残置物処理するなら近い方が良いですね。

物件価格:280万円(諸費用込み)
リフォーム費用:160万円
年間家賃:66万円(2018年11月より入居中)
実質利回り:14.5%

【物件3号】埼玉県所沢市築古戸建

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2019年7月20日に契約した3号物件は埼玉県所沢市の築42年ボロ戸建です。

所沢市としてはかなりの激安物件で購入価格は120万円です。

理由は、残置物モリモリ、1階床フカフカ・ベコベコ、ベランダ崩壊の人が避けて通るボロ物件だったから。

物件3号は250万円で売り出していた物件を120万円(+諸費用28万円)に指値して購入し、リフォーム費用は94万円でした。

そちなみにこの物件、7月に購入をしましたがリフォーム前に台風15号、台風19号の罹災があったので保険金が入ってきた為、利回りは大幅アップとなりました。

物件価格:148万円(諸費用込み)
リフォーム費用:100万円
年間家賃:60万円(2020年5月より入居中)
実質利回り:21.6%
その他:2019年台風15号、19号で火災保険金118万円

【物件3号】埼玉県所沢市の築42年120万円戸建買いました。 

所沢市ボロ戸建物件利回り20%への道、リフォーム再生計画 

目指せ高利回り空き家再生投資!築古ボロ戸建の劇的ビフォーアフター

【物件4号】埼玉県川口市築古戸建

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物件4号は所有しないスタイルの不動産投資です。

その名も「シェアリングエコノミー型空き家再生投資」です。

物件を所有せず所有者から借り、再生・入居者募集・賃貸運用する投資手法です。

2019年12月19日に、物件を預かる為の契約書を取り交わし鍵も受け取りました。

この空き家は所有者ご夫婦の奥様の生家なので売却はしたくないけれど、
ご夫婦だけでは再生したり運用する費用もノウハウもないと途方に暮れていました。

物件の所在地は「本当に住みやすい街大賞2020」のグランプリ川口駅の隣の、、、西川口駅、、、からバス便の、、、築43年ボロ戸建です。

鳩ヶ谷駅徒歩20分の方が印象が良いですね。

65㎡の戸建に山盛り残置物が置かれて、軒天は破れ、床は沈み、水道管漏水もある物件です。

それでも地域最低家賃で賃貸運用して利回り100%オーバーです。

物件価格:0円(5年サブリース)
リフォーム費用:60万円
年間家賃:64.3万円(2020年8月より入居中)
実質利回り:107.2%

 所有しない不動産投資始まりました。想定利回り100%超え!

【物件5号】山梨県甲府市築古戸建 

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物件5号は2020年5月に売買契約を取り交わしました。

売主は法人でしたが、コロナウィルスの影響で資金繰りに急を要していたのか内見の2週間後に売買契約と決済完了というスピード購入となりました。

物件の所在地は山梨県甲府市の比較的中心地で、駐車場はありませんが、金手駅/徒歩14分、酒折駅/徒歩17分、善光寺駅/徒歩8分の3駅利用ができる好立地です。

相変わらず築44年のボロ物件ですが、物件3号、4号と残置物屋敷を取り扱って来たので、残置物が無いだけでかなり好印象でした。

78㎡4DKと広さも充分ですし、日当たりの良い縁側と大きめのバルコニーがあり、しっかり再生が出来れば賃貸需要が見込めると感じる物件です。

物件価格:205万円(諸費用込み)
リフォーム費用:40万円(予定)
年間家賃:66万円(予定)
実質利回り:23.3%(予定)

利回り20%狙い!再生系の築古戸建投資の物件買い付け

【物件5号】売買契約完了!リフォーム前の屋内の様子は?

ボロ戸建キッチンのリフォームをフルDIYでやってみた

【物件6号】山梨県中央市築古戸建

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物件6号は平家建て、再建築不可の物件で2020年9月に売買契約を取り交わしました。

同年に甲府市の戸建を購入していますがそこから車で20分ですが、甲府市中心地よりはだいぶ田舎な雰囲気です。

それでも駐車場2台分あり、徒歩数分の場所にコンビニ、大型スーパー、ファミレスなどあって生活は便利な立地です。

築40年で問題山積み物件ですが、その中でも現在進行形でアライグマが住んでいる物件でした。

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物件価格:75万円(諸費用込み)
リフォーム費用:85万円(予定)
年間家賃:40.8万円(予定)
実質利回り:25.5%(予定)

指値交渉成功!超難ありの60万円築古戸建を買いました  

【物件7号】山梨県甲府市築古戸建

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物件7号は初の軽量鉄骨造の物件で2020年12月に売買契約を取り交わしました。

2020年は山梨県で3戸の戸建を購入しました。

この物件は甲府駅から徒歩17分、駐車場1台分あり、一応県庁所在地甲府市の中心街なので車社会の山梨県ではありますが、かなり生活に便利な立地です。

築45年ですが軽量鉄骨なので傾きなどなく再生リフォームをすれば人気物件になると思います。

これまでの物件の中で最大の延床面積113㎡なので再生大変です。

また、6年間の空き家期間中に外壁を蔦が覆ってしまい、正面から裏手に回ると壁一面の蔦地獄です。
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また、量は多くないですが残地物もあるのでまずは捨てるところからスタートします。
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甲府市の駅前エリアは空き家改修助成金制度があり賃貸物件も対象になります。

電話で問い合わせた感じは助成金貰えそうなので、そうすれば利回りアップです!

物件価格:171万円(諸費用込み)
リフォーム費用:129万円(予定)
年間家賃:72万円(予定)
実質利回り:22.6%(予定)

【物件8号】山梨県笛吹市築古戸建

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物件8号は2件目の所有しないスタイルの不動産投資です。


これも物件を所有せず所有者から借り、再生・入居者募集・賃貸運用する投資手法です。

2021年4月に、物件を預かる為の契約書を取り交わし、鍵も受け取りました。

75㎡の戸建に山盛り残置物が置かれて、雨漏り、シロアリ被害がある物件です。
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それでも地域最低家賃で賃貸運用して利回り200%オーバーです。

物件価格:0円(7年サブリース)
リフォーム費用:30万円
年間家賃:57.6万円想定
実質利回り:192%

土地活用情報サイト「トチカム」さんに寄稿しました


私の実体験を元に書かせていただきました。

トチカム様ありがとうございます😊
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