皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

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戸建投資人気

最近、楽待や健美家など不動産投資ポータルサイトのコラムでも戸建投資に関するものが異常に増えたように思います。

融資が引き締まっている中で、現金購入ができる戸建に人気が集まっているようです。

先日、内見に案内してくれた不動産屋の営業マンはここ数週間で『埼玉中心に戸建物件を多数所有されている某有名戸建投資家』のコンサルを受けたと言う投資用戸建購入希望のお客さんを立て続けに4人も案内したと言っていました。

「皆、まったく同じチェックリストを持って内見していて笑いました。」との事です。

戸建投資の市場はそんなに大きくないですから、需給バランスが崩れそうでちょっと怖いですね。

以下、私が思いつく限りの戸建投資のメリットを書き出してみたいと思います。

サーファー大家さんのコラムで勉強しています。




戸建投資のメリット

①価格が比較的少額(500万円以下)で場合によっては現金で購入できる。

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コラムなど書かれている有名戸建投資家の方なら千葉、埼玉、神奈川など将来的にも人口の維持が出来るエリアで300万円以下、実質利回り20%超えで運営をされているようですね。

私のようなド素人でも不動産屋と内見して提案を受けると500万円以下、月額家賃6万円で利回り15%弱の提案が受けられます。

5年運営が出来れば、かなり負けの少ない状況が作れると感じています。

最近、不動産投資ポータルサイトで戸建投資オーナーチェンジ物件利回り12%というスペックを良く目にしますが、5年以上15〜20%で運用して12%価格で販売しているのだと思います。

ちなみに今、提案を受けているのは神奈川県某市、物件取得総額400万円、月額家賃5万円の18%です。

千葉だともっと利回りの高い物件が不動産ポータルサイトにも出てきますね。

※2016年11月に昭島大家が購入した千葉市の戸建です。
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戸建てニーズがあるわりに、賃貸に出ているものは少なく、入居付けしやすい。

戸建ては根強い賃貸ニーズがあります。

集合住宅にはない魅力があります。

まずは駐車場がある物件はそれだけで入居者には魅力があります。

子どもがいる世帯では、集合住宅では上下左右と壁と床がくっついているので騒音や振動問題などトラブルも少なくありません。

戸建なら周囲を気にすることなくのびのびと子育てを出来ると人気があります。

また、戸建需要で根強いのはペット飼育です。

特に、大型犬や多頭飼育はNG物件も多いです。

集合住宅で一室だけペットOKにするのは難しいですが、戸建は入居者に合わせて交渉がしやすいと言えます。

しかし、戸建ての主流は今も実需にあり賃貸物件は多くはないです。

③比較的競争相手が少ないので価格の変動が少ない。

最近は少し物件価格が下がり利回りが上がってきているような実感がありますが、昨今の不動産高騰の中でも格安物件はそれなりに見られました。

私は弱小投資家なので融資を使って戸建購入をしていますが、一棟物件とは違い、キャッシュで購入する人が多いのも特徴です。

その為、デメリットはとにかくスピード勝負となる事です。

良い物件は販売に出されたその日のうちに買付が入り、そのまま現金購入となりますので、内見も出来るだけスピードで行い、その場で買い付け証明をだすスピードが必要です。

④実需需要がある地域なら出口が取りやすい。高く売却できる。

退去のタイミングでリフォームやリノベーションをかければ実需価格での販売ができる場合もあります。

実需は投資回収の目線ではないので、ライバルが新築、築浅になる為、販売価格を上げることができます。

上級者は物件購入価格の数倍で売却しているような実例もあります。

売却先が投資家、実需の両方となるのは不動産投資として非常に強みだと言えます。

⑤毎月の管理・修繕費用を自分でストック出来る。

当然、自分でストックをしなければいけない経費ですが、タイミングや何をするのかの意思決定ができるので、無駄を排除することができます。

これが区分マンションだと、管理費・修繕積立金を毎月支払う事になります。

築年数が浅い時は、賃貸に出した時の家賃に対して管理費・修繕積立金の比率は比較的小さいので良いのですが、築年数が経ち築古になると家賃は下落し管理費は同じだとしても修繕積立金は修繕計画に合わせて増額される事が多く、家賃に占める管理費・修繕積立金の比率が非常に大きくなります。

よく不動産投資ポータルサイト掲載の売れ残り物件で、表面利回りは魅力的な高利回りなのに実質利回りが低く、築浅物件とそう変わらないという状況をよく目にします。

固定経費率が高く投資としては魅力に欠ける物件はよくありますので注意が必要です。

共用部がないので、清掃は入居者がやってくれる。

庭の草むしりも、ある程度の清掃も入居者さんがやってくれます。

集合住宅では入居者さんは家の玄関の中からが自分の空間、外は共有空間なのでそこに主体性や責任を感じる人はほとんどいません。

一方、戸建は庭含め、敷地内全てを入居者さんが主体的に、責任をもって行ってくれることが多いです。
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⑦自主管理も可能。管理の手間が少ない。

入居、退去以外は基本は家賃の振込をチェックするくらいだと思います。
3〜5%の管理料って毎月発生するので額にするとそれなりに積み重なってしまいます。

私、昭島大家も3戸目は築古戸建を買い進めて行きたいと思っています。

これから不動産投資を始めたい人へ

昭島大家プロフィール

近年では不動産投資をやっているサラリーマンも増えたと思います。

私も2016年から参入の新米ではありますが、不動産投資って「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

前者は最低限の条件さえあればサラリーマンなら出来ます!

後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

いずれにしても「今」ではないのかもしれませんね。

何と私はブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

少しでも不動産投資を悩んでいる人の後押しになれば、、、。

昭島大家サラリーマン年収を公開する。

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