皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

今回は、空き家再生のリフォーム内容と費用の公開をします。

サラリーマンの不動産投資は500万円以下の築古戸建で狙え利回り20%

私の空き家再生は業者さんにお願いした事もあれば、DIYでやった事もありますが、時間と費用と仕上がりは様々です。

箇所ごとにリフォーム費用やトラブルなど紹介します。

戸建/キッチン/ビフォーアフター 

9A8643F3-0EC4-4F63-A7BF-939AEBE2B26F
所有する千葉市の戸建のキッチンです。

ボロ戸建投資のデビュー戦でDIYなしの全てリフォーム業者さんにお願いした物件です。

10年間空き家だった築55年の戸建を再生しました。

デビュー戦は経験・体験がなかったから「こんな物件しか買えなかった」のが実際のところ。

それでもリフォーム後、入居が付いて2年しっかりと稼いでくれている頼もしい物件です。

床のクッションフロア貼りとキッチン台、換気扇、手元灯だけ新品交換して、天井・壁は予算の都合上そのままにしました。

キッチンだけで見ると掛かった費用は10万円くらい。
69AC0DF9-7E24-4CCA-B3E1-4A63B4A4C365
これは所有する所沢市の戸建のキッチンです。

6帖あります。

キッチンは業者さんにお願いしました。

写真右側のキッチンの状態に最初は流石にちょっとビビっていました。

床は穴が開いていて一緒に連れて行った娘は落っこちるし、結構傾いていました。

このキッチンに関してはキッチン台、手元灯、換気扇は新品交換をし、天井、壁、床は下地の補強から手を入れています。

吊り戸棚とタイルはそのままあったものをクリーニングで済ませています。

また、ガス屋さんに配管、給湯器(+バスタブも)を提供をしてもらいました。

総額費用は大体25万円くらい。

この物件はとにかく汚れていたので、タイルのクリーニングにかなりの労力が掛かりました。

費用を抑える為にDIYやクリーニングを自分でやっていますが、時間という限りある資源を使ってしまうので、規模がもう少し大きくなったら時間を優先するつもり。
ADE8057F-F7A8-46DA-8D21-BE379F1DA905
こちらは川口市の戸建です。

ビフォーの写真の冷蔵庫に隠れている部分に湯沸かし器がついていましたが、後に取り付けたであろう大型の給湯器が外壁に掛かっていたので、湯沸かし器は撤去しています。

都市ガスの場合、配管を撤去するのにも指定業者に依頼しないといけないので不便です。

今回も湯沸かし器を外して壁から延びていたガスホースを1mくらいカットしてもらうだけで8,100円かかりました。

この物件も6帖のキッチンで、キッチン台、手元灯、換気扇は新品交換をし、天井、壁、床は下地の補強から手を入れています。

費用は既存撤去、産廃費用なども含め総額26万円。

戸建/風呂/ビフォーアフター

531D29C0-7AB4-4B4B-BDA3-5C471BA8D6BD
千葉市戸建のお風呂です。

既存のお風呂はコンクリートだったので撤去してタイル貼りでバスタブ設置をしました。

バスタブと水栓金具はガス屋さんに提供してもらったのでタイルと施工料金で15万円程。
01D807EC-3CA6-431C-914B-061C72EC4F48

所沢市の戸建のお風呂です。

ガス屋さんにバスタブの交換と配管の支給をしてもらいリフォーム業者さんに施工してもらいました。

水栓金具も交換して全部で5万円以下くらい。
FE16B05E-DB79-459D-AAAF-00EF310D25D8
 川口市の戸建のお風呂です。

上部は塗装、水栓金具交換をしてあとはクリーニングしました。

都市ガスの物件でプロパン ガス屋のサービスを受けるのが難しい案件だったのですが、バスタブが綺麗だったのでそのまま使用でき、大きな費用が掛からなかったのはラッキーです。

費用は3万円くらい。

戸建/洗面所/ビフォーアフター

84E7050E-BCB3-45D0-B28D-0EE6AB26F8D6
千葉市の戸建の洗面所です。

既存の洗面台が昭和レトロだったので既製の洗面台だと給水管も排水口もどちらも合わず、洗面台設置に造作が必要になってしまう問題がありました。

コストを抑える為に小さい洗面ボールを既存の給排水口に合わせて設置しました。

費用は2万円くらい。
564B7B71-79E1-441C-B4A5-5A528BBBFB2C
 所沢市戸建の洗面所です。

この物件は洗面所だけ自分でDIYを行いました。

床貼りと、洗面台を購入して自分で取り付けたのですが、設置後に蛇口をひねると泥水が止まりませんでした。

精神的ダメージが大きかったですが、10分間の流水によって透明な水を見る事が出来ました。

掛かった総額費用は25,000円くらい。
6EEC20E8-08A9-4DA4-B260-2BF3BC3E7F47
泥水がでる出る蛇口。
築古はツライよ!再生したボロ戸建の蛇口から泥水が出て来た話
7A9CA080-3788-448B-A29A-CEA44DE6D1A3
 川口市の戸建の洗面所です。

これは給水管だけリフォーム業者さんにお願いしました。

給水管を全てやり直して洗濯機用の水栓を新設しました。

また、洗面所の給水管も老朽化が激しかったので新しくしています。

壁の中を通したら費用が掛かってしまってどうにもなりませんが、外を通せばいくらもかかりません。

壁はペンキ塗り、床はクッションフロアをDIYして、洗面台はジモティー でもらったのでコストを抑える事が出来ました。

ジモティーの「0円」を有効活用して目指せ!利回り20%空き家再生型不動産投資

水栓金具、配管で約3万円、DIYの材料代7,000円で4万円くらいでした。

戸建/トイレ/アフター

8DD79A5E-847C-4B39-ACD8-F20C32EAB2C2
 所沢市戸建のトイレです。

ビフォーのトイレはとにかく汚かったのですが、クリーニングで対応です。

擦っても擦っても黒い汚れが出てきて終わらないかと思いましたがスッキリキレイな便器に生まれ変わりました。

貯水タンク内もカビだらけでしたが手の届く範囲は頑張ってクリーニングしました。

便座は割れていたのでジモティー で無料で貰って交換しました。

これはクリーニングだけなので費用は掛かっていません。
2AA88C66-D8CC-46D6-83E0-9F6C5113E077
川口市戸建のトイレです。

元々水洗ではあったのですが和式を洋式化してあり、とにかく臭いがキツいトイレでした。

リフォーム業者さんに既存撤去、造作、洋式便器設置をしてもらい、腰から上の壁面はDIYで塗装をしました。

リフォーム後も中々臭いが無くならず、壁の縁周りをコーキングしたり臭いを逃がしながら何とか完成しました。

リフォーム総額は21万円くらい。

和室→洋室/ビフォーアフター

72471699-1336-4872-B2AC-F2834B32E9A3
009F637D-6025-40B1-8BC7-EF2E05FC41A1
6663E263-CA03-489B-882A-0AB597D71AF6
BF94498D-CCDE-4E46-AAC4-D093C53917D9
2140AB2D-5204-4F41-B2B9-44D9045788B3
所沢市戸建の和室→洋室変更です。

リフォーム業者さんにお願いして床は下地の補強をしてクッションフロアを貼り、壁は化粧石膏ボードを貼っています。

障子、ふすまは自分で貼り替えました。

6帖の部屋で総額10万円くらい。
6E0E0CA3-F0A5-4C8B-B4D1-B8C4799F9855
川口市戸建の6帖和室のDIYリフォームです。

壁は艶消しホワイトのペンキを塗り、照明は埃をかぶったペンダントライトを取り外し、ジモティー でもらったシーリングライトを設置、ふすまと障子を貼り替えました。

エアコンは外せるものは全て外して水洗いし、ファンはブラシを掛けて埃とカビを除去しました。

この後、畳の表替えをして完了です。

畳の表替えを含めてリフォーム総額は25,000円くらい。

次の物件はフルDIYを目指す

既に次の物件も売買契約は終わっていますがリフォーム待ちでしばらく放置状態です。
04748F33-E2EF-4749-B7F2-3EB8F417B0D4
【物件5号】売買契約完了!リフォーム前の屋内の様子は?
463A3410-26FD-4734-866D-79E328E6186E

縁側、キッチン、廊下、洗面所の約15帖は板張りしてクッションフロアを貼る。

キッチン、風呂、洗面台は既存撤去と新品交換、トイレは便器はクリーニングして床はクッションフロア貼り仕上げ。

部屋の壁はペンキ塗り。

フルDIYが出来るようになれば利回りは今までの20%から30%になると実感しています。

特に費用が掛かるのはやはり水回りとガス回りです。

キッチンや洗面所であれば、DIY難易度が低いので大きな費用にならなかったり、プロパンガスならガス屋さんにリフォーム資材の提供してもらう交渉が出来ます。

逆に、風呂やトイレは大掛かりなリフォームが必要な場合、20万円前後の費用が掛かることが多いです。

物件を購入する際は、こう言った判断が出来るようになれば、大体のリフォーム費用の計算ができ、利回り計算が出来てしまいます。

更なる利回りアップと物件再生スピードアップで物件を増やし規模拡大を目指します! 
スポンサードリンク