皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

ボロ戸建物件の空き家再生スタート!


今回は先日、売買契約を終え、これからリフォーム予定の戸建物件を紹介します。

私の場合、物件は安ければ購入対象ではありますが、それでも今のところは全て再建築可能な物件を選んでいます。

物件の売却など出口も考えると再建築不可物件よりは良いと思います。

しかし、再建築可能な物件だと状態が良いと投資家が現金満額のスピード買い付けを入れて颯爽と買い去って行くし、売主にとっては土地としての売却が出来るので指値交渉にも中々応じてくれません。

そこで私は築古で状態の悪いボロボロ物件をターゲットにして指し値交渉をしています。

人が手をつけたくない不人気物件なので少し大きい指値でも仲介の不動産営業マンも売主さんへ交渉してくれます。

価格の設定は、リフォームを全て業者さんにお願いして利回り20%以上になるように逆算しています。

実際には一部自分でDIYする事で利回りは更にアップをして物件再生が可能になります。

どれくらいボロボロかは実はあまりリフォーム費用には影響しないので今回の物件よりもっとボロボロな方が利回りは高くなります。

この物件は立地も悪くなく駅徒歩圏内の住宅密集地だった為、価格は120万円の指値を押し戻されてしまいましたが、180万円で購入を決めました。
04748F33-E2EF-4749-B7F2-3EB8F417B0D4

利回り20%狙い!再生系の築古戸建投資の物件買い付け

998D0E3E-78FA-4ADF-9EB4-72B74B38D0C9

甲府の物件まで行くのに高速でも1時間以上かかるので、売買契約後、その足でキーボックスの取り付けを行いました。
EFAE9EA0-1E18-4F79-A27D-C1C231C16091

広さは重要視してます。
今回も4DK78㎡のファミリーで住んで充分な広さがあります。
この広さで地域最低家賃で賃貸します。
463A3410-26FD-4734-866D-79E328E6186E

ここからは屋内の写真です。
玄関です。
古い家なのでガラス戸です。
防犯とか考えるとあまり良くないかも知れませんが、昼は明るくて良いです。
床はクッションフロアですが床板が駄目になっているので歩くと沈みます。
F26B8F31-9D35-4E58-BDE7-8FD5B97DD1B9


クッションフロアが暗くて古い印象です。
クッションフロアを変えればかなり印象が変わるはずです。
E2458EF9-04D4-4499-A92F-B9BC2ADF32D8

縁側?スペースは窓が沢山あり開放的です。
且つ収納もたっぷりです。
D578EB87-6878-494B-8811-253C20A41291

トイレは便器はクリーニングで済みそうですが清潔感を出すには全体的に手を入れないといけません。
D07AE598-3675-41A6-BEEF-E9EFD0BA0F65

洗面所には唯一の残置物洗濯機がありました。
床を張り替えて塗装して洗面台も新品交換します。
8F4DBF07-BB3C-48E2-8BA7-443DCC21EEBB

お風呂が一番の問題です。
都市ガスなのでガス屋さんの協力が得られません。
給湯器と配管も新設が必要になるので、プロパンガスへの切り替えも考えたくなってしまいます。
CC693FAC-7936-42B1-8C2E-002ACBFEB451

これは追い焚き専用の給湯器です。
残念ながらこれはもう使えないと思われます。
B8552183-1DFD-4511-8E21-90235D56BE77

キッチンです。
湯沸かし器が付いています。
キッチン台は新品交換し、全体的に手を入れます。
A562B48C-27FD-4179-8A67-8B6B436CAA1F

部屋は全て和室です。
襖だけ異常にキレイですが、壁と畳はボロボロです。
6E1CF46F-760E-4F0A-91C8-20889605C5B5
BEB6EC3B-E617-4EAD-8278-6BCE226509D0

階段スペースはこのまま。
EA6F8B3E-8351-4A5B-A795-CEEB06DE427D

二階へ上がるとパンチの効いた襖です。
57D1658A-9C24-46E9-B564-54FC73E6AD09
23063EE0-913A-4377-A8D7-8409260D38A9

二階は襖も交換しないといけません。
8AC52938-5584-4830-982C-2B89299F2761
A2F3A56C-ED83-4E4D-BB97-6C2AB47CE579
9EBDA99C-73D5-4BF1-87E5-1BFCBB94A036

天井はとってもキレイ。
雨漏りしていないのでラッキーです。
F90FCA0D-83EA-4325-918C-C2004F36466C

この物件をリフォームします。

リフォーム業者さんへ全てを依頼した場合の予算は100万円で検討していますが、セルフリフォームも織り交ぜながら60万円で仕上げられたら利回り25%超えです。
スポンサードリンク