皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

私のターゲット物件

私は利回り20%狙いの再生系の築古戸建投資を行っています。
 
安く購入できれば再建築不可や未登記、廃墟でも検討対象ですが、今の所、全て再建築可能物件を購入しています。

特にこだわりはありませんが、再建築不可物件はやっぱり接道が悪く薄暗い細路地に玄関があったり、、、何というか、、、面構えが良くない事が多いのでご縁がありませんでした。

私は割と『物件は面構えで買う』タイプです。

増築未登記や建蔽率オーバーなども内見は数々しましたが、たまたまご縁がなかった感じです。

そんな私のこれまでの築古戸建再生実績は下記の通りです。

①千葉市(賃貸中!)
物件(物件+諸費用)280万円、リフォーム160万円、年間家賃66万円、利回り15%

 
②所沢市(賃貸中!)

③川口市(リフォーム中)
物件0円(借上)、リフォーム40万円(予定)、年間家賃57.6万円(予定)、利回り144%

所有しない不動産投資始まりました。想定利回り100%超え!

投資対象エリアの見直し

今回、所沢市の物件が入居が決まり、川口市の物件の残置物処理が終わりリフォームを開始したので、次の物件の買い付けを行いました。

最近は家から近い埼玉県南部と神奈川県相模原市緑区を積極的に探していましたが、ターゲットになる物件が出ずらくなってきているように思います。

たまに良さそうな物件を見つけて内見すると、既に満額買い付けが入って売り止めになっている事がしばらく続いていました。

そこで自分の投資対象エリアを見直してみる事にしました。

自宅のある東京都昭島市を基軸にして500万円以下戸建が売り出されていて、且つ賃貸需要がある程度見込めるエリア。。。

ふと目に留まったのは‘山梨県'。

素人ながら調べてみると、将来の高齢化と人口減少が激しい地域です。

文字通り『山』に囲まれた地形なので山間部や生活に不便な立地が目立ちます。

一方、甲府市・甲斐市など中心地は密集していて充分私の投資対象になりそうです。

しかも私のターゲットである築古戸建の売り出し価格も200万円台がチラホラ掲載されています。

一都三県でこの価格の売り出しだと、ほとんどが訳あり物件ですが、甲府市・甲斐市は市街化区域の再建築可能物件が200万円台で見つかります。

また、私が住む東京都昭島市からの距離は80Kmと近くはないですが、千葉東部や埼玉北部と同じくらいの距離です。

高速に乗ってしまえば1時間で行く事が出来るのだからアリですね。

甲府市の戸建物件の買い付け成功

物件資料の問い合わせ、内見、指値で買い付けを入れましたが、何とか価格の折り合いもついて売買契約の運びとなりました。

甲府市の比較的中心地の駅徒歩8分(3駅利用可能)、
木造二階建78㎡4DK、
築44年、
Pなし(広めの自転車・バイク置き場あり)、
市街化区域、
再建築可能
です。
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結局、最初は適当に120万円で買いたいと交渉しました。

が、その後で利回り20%からの逆算で物件価格を算出してみると、180万円であれば充分検討が出来る事がわかり180万円で購入となりました。

優秀な不動産営業マン

今回、山梨での物件探しを行い、良い物件にも巡り逢えましたが、私の投資手法を理解してくれる非常に優秀な不動産営業マンにも出会えました。

これはこの先の活動を考えると大きな収穫です。

仲介元付の物件2件と売主物件1件を紹介して貰いましたが、難しい指値金額の提示でも売主さんにしっかりと交渉してくれました。

ちなみに私の最初の指値金額は売り出し価格280万円→120万円でした。

売り出して間もない物件だったので残念ながら120万円は通りませんでしたが、最終的には180万円で纏まりました。

そして、とにかくスピードが早かった。

内見、金額提示の後、直ぐに売主さんに電話を掛けて5分で回答を出してくれました。

今後もお付き合いしたい不動産営業マンです。

ちなみにこの不動産営業マンが、大きな指値を入れる私に協力的に動いてくれた理由は
『経験者の方で、物件購入後にクレームを言わなそうな温和な雰囲気だったので。』
だそうです(笑)

話を聞くと、瑕疵担保免責(2020年4月1日の民法改正で「契約不適合責任」ですかね?)でも、購入後にクレームを言ってくる投資初心者が結構多いのだとか。。。

そういう人とは絶対に取り引きをしたくないそうです。

物件価格の決め方

◼️想定家賃
55,000円×12ヶ月=660,000円

私は想定家賃はかなり保守的に設定します。

一言で言えば地域の同条件物件の中で最低家賃です。

実際の入居募集する時は繁忙期やライバル物件の状況でもう少し高く募集をする事も良いと思いますが、予算を決める時の想定家賃が甘いのは致命的だからです。

今回は月55,000円の家賃設定をしましたが、60,000円は充分狙える物件です。
 
66万円÷20%=330万円

目標利回りは20%以上で考えているので総額330万円以内に抑えれば利回り20%となります。

◼️予算内訳
リフォーム費用合計92万円
(リフォーム内訳)
・トイレCF貼り1万円
・バスタブ交換・補修15万円
・キッチン交換・パネル補修10万円
・洗面台交換2万円
・壁塗装20万円→DIYなら3万円
・1階床根太補強・床コンパネ・CF貼り20万円
・2階畳表替え11枚4万円
・襖貼り替え5万円
・ゴミ処理10万円
・交通費5万円
火災保険料1万円
不動産取得税7万円
入居募集費10万円
物件価格180万円
購入諸費用30万円

ザックリ総額320万円の計画を立てました。

また、壁塗装はDIYに変更する事で20万円→3万円です。

サラリーマンの休みとタイミングが合えばDIYに切り替えれば更に利回りアップとなります。 

とういう事で、このような厳しい家賃設定と余裕ある予算計画を立てると利回り20%は最低ラインとなります。

今回の物件ももしも家賃55,000円→60,000円で入居が付いて、投資総額320万円→300万円で抑える事が出来れば利回りは24%くらいまでアップする事が可能です。 

こんな感じの収支計画を立てて実践しています。 
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