皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

2019年8月に購入した残置物モリモリ超ボロ戸建をチンタラ再生して入居者募集をした結果を書きます。

【物件3号】埼玉県所沢市の築42年120万円戸建買いました。

再生スケジュールは?

8月物件売買契約、残金精算
9月残置物処理
10月残置物処理
11月業者リフォーム 
12月手直し、DIY
1月クリーニング
2月入居者募集(不動産屋回り)
3月
4月入居スタート

何と購入から再生まで半年掛けてしまいました。

今回は融資が下りなかった為、一部セルフリフォームを行い利回りアップを目指した事もあったのですが、本当に反省です。

それでも利回りはしっかり確保出来たし、かなりスキルが上がったと実感できたので良しとします!

そして入居者者募集は2020年1月31日に開始し、2月24日に申し込みが入り保証会社審査などあり2日後に確定しました。

1ヶ月で問い合わせ多数、内見6件を受け付けて、そのうちの1人から申し込みをもらいました。

入居者募集でやった事は?

私は自主管理をしているので募集も入居者対応も全部自分でやります。

今回も自分でマイソクを作り、不動産屋を回りました。

ただ、全部自分でやると言っても内見案内は不動産屋に全てお願いしています。

理由は、不動産屋への報酬が完全出来高制だからです。

入居者との契約が取り交わされるまで費用が発生しないし、契約書や保証会社審査など専門性が高い事なので自分でやるよりもはるかにメリットが大きいです。

マイソク作成

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マイソクはネットでフォーマットを探してきて自分でサッと作成しました。

1〜2時間あれば十分です。

特にこだわりもありませんが、家賃設定は地域最低家賃と決めています。

その家賃でも高利回りになる物件再生をしています。

不動産屋回り

マイソクが出来たら考えずに近くの不動産屋へ飛び込みます。

所沢市の物件ですが東京都との境界線にある物件だったので、隣接する東大和市、東村山市、所沢市の不動産屋を回りました。

1日で15社回ってあとはリアクションがある不動産屋の営業マンとだけやりとりしました。
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 積極的だったのは2社ですが、その2社だけで内見6組案内をしてくれました。

リアクションがなければ追加で不動産屋回りをして反応を見るつもりでしたが、今回は必要ありませんでした。 

詳しい事は省きますが、今回の物件は立地や状態などいろいろツッコミどころは満載の物件でした。

それでも地域最低家賃なら入居者はあっさり決まります。

戸建の広さを持ちながら、地域最低家賃という徹底した安さで利回り26.6%です。

今後もこの『安く買って・安く直して・安く貸す』戦略で高利回り再生を目指します。
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