皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

今日は、最近私が実践している「空き家再生」での高利回りの作り方についてです。

戸建投資の現状

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2018年10月時点で、日本全国に空き家は846万戸、うち賃貸用の住宅は431万戸と言われています。

2018年の一年間、私は、本当に物件が全く買えませんでした。

数年前から戸建は流行りの投資です。

理由は様々あると思いますが、
・融資が引き締まってアパ・マンを買えない投資家が戸建をターゲットに流れてきた事。
・少額投資で始められる手軽さからビギナー投資家が参入して来た事。
が大きいと思っています。

現在のこんな市場では、【指し値】【融資利用】なんて条件ではハッキリ言って物件購入のテーブルに乗っていないようなもの。

内見して不動産営業マンと話したり、実際に買い付け入れると実感します。

戸建で人気があるのは、価格が300〜500万円で、リフォーム代がそんなにかからない程度の良い物件です。

この価格帯の物件を投資対象とする投資家がとにかく多い。

この投資手法をコンサルティングしている不動産投資の会社はたくさんあります。

そのうちの一社で私も副業してお金を稼ぎながら勉強中です。

私もかなり頻繁に物件の内見はしている方だと思いますが、先日、馴染みの不動産屋さんの営業マンがこんな事言ってました。

『この前の土日だけで同じチェックリスト持ったお客さんを4人も案内したよ。みんな同じ事しか言わないから笑っちゃった。』

だそうです。

リフォーム費用のあまりかからない状態の良い物件は魅力的です。

しかし今の市場でこの物件をターゲットにすると、指し値しづらい、融資利用しづらい、全然、物件買えません。

満額、現金買いしている投資家は実質利回り10%くらいで運用している感じです。

表面利回り20%くらいで売り出している高利回り物件があっても、結局リフォームにお金が掛かってしまうので、大して変わりません。

普通に買って、普通に直して、普通に貸すと表面利回りに関係なくほとんどが実質利回りは10%前後になると思います。

市場が決めた利回りを基準にしない

そんな中でも、私は実質利回り20%以上を作れるようになってきました。

ライバル投資家と同じ事してても残念ながらそんな事到底不可能です。

私はターゲット物件を変えました。

市場の戸建を狙っている投資家が買わない廃墟同然のボロボロ物件を選んでいます。

問題を抱えていて普通の投資家が買わないようなボロボロ物件をターゲットにしています。
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物件の再生にはテクニックが必要ですし、何よりも廃墟のようなボロボロ物件を買うのは並大抵の精神力では買えません。

実際の物件を内見すると足がすくむような物件です。

そんな精神的な障害を乗り越えて、【安く買う×安く直す×安く貸す】を実現できれば驚くような高利回り物件となります。

高利回り物件は自分で作らないと川下で物件を探している私の元には流れてきません。

利回りは自分で作るしかありません。

どうやって利回りを作るのか?

私は利回りを作る為に目指す利回りからの逆算をしています。

目標利回り=年間家賃÷(物件購入費用+リフォーム費用)

目標利回りは20%以下は最近は投資対象外です。

・年間家賃→保守的に相場の最低家賃を押さえて決める。
・物件購入費用→指値必須。
・リフォーム費用→床がない物件でも水回り全交換、床・壁に手をつけて大体100万円くらい。

指値や物件リフォームにはスキルが必要ですが、何より重要だと思うのは、「雨漏り」「シロアリ」「傾き」でもあんまり気にしない、くらいの強い精神力!
 
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