皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

今回は先日購入した物件の再生計画です。

物件のコンセプトは「安く買って、安く直して、安く貸す」です。

ローコスト/ハイリターンの物件を目指します。

今回の物件は、「安く買う」は出来たと思います。

次は「安く直す」となりますが、今回は融資通らなそうなので、更に安く仕上げる為にも、勉強の為にも、ゆっくり年内かけて再生しようと思います。

リフォーム再生計画

物件はこんな感じのボロ物件です。
【物件3号】埼玉県所沢市の築42年120万円戸建買いました。

実需や投資家が通らないレンジの物件です。

利回り・収支計画
◼️物件再生総額
物件購入価格120万円
諸費用(固定資産税日割、登記費用、印紙代、仲介手数料)28万円
22E8F439-8D18-4583-815B-2F5779590B6E
リフォーム費用(水回り交換、残置物処理を含む)100万円
募集費用10万円
不動産取得税7万円
合計265万円(利回り20%はMAX予算300万円まで可能)

◼️目標家賃・利回り
募集家賃55,000円(年間66万円)
年間経費6万円(火災保険、個都税、自治会費、浄化槽清掃)
実質利回り22.6%(表面利回り24.9%)

今回の物件はこんなイメージで購入を決めました。

下記は、リフォーム費用100万円の内訳です。

まだ、見積もりを取っていないのであくまで想定ですが、デタラメな計画を立てる事は結構重要だと思ってます。

前回の千葉の物件の経験や、ブロ物件投資の先輩・仲間に聞いた事を参考に100万円以内の再生を目指します。

水回り交換
・トイレ→便座のみ交換
・洗面台交換
・風呂→造作工事、バスタブはガス屋さんに交渉する。
・キッチン→造作工事、キッチン台交換
・給湯器→ガス屋さんに交渉する。
床張り替え
壁紙、障子、襖(予算により一部塗る)
ベランダ→壊して鉄柵で塞ぐ
テレビアンテナ→鉄柵に設置
軒天補修
廃棄物処理→リフォーム分
残置物処理→気合いと根性
賃貸募集

さあ、計画は完成です。

あとはこれを実行して年内の物件再生、繁忙期の募集を目指します! 

→その後の進捗報告

リフォーム見積り89万円で上がって来ました!

ガス屋さんには現在、交渉中です。

配管関係を頑張って貰えたらリフォーム見積りももう少し安くなりそうです。

残置物処理は現在、半分終わった所で処理費用は15,000円程度。

多少の追加リフォームが入っても100万円以内には収まりそうです。
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