皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

今回は日本政策金融公庫の融資面談を受けた体験談です。
 
私はサラリーマンをしながら副業で不動産投資を行っています。

私の状況としては、自宅の戸建、収益物件として区分ワンルームと戸建で3戸の不動産を所有し、合計3本約5,000万円の金融機関からの借入があります。

今回の融資はチャレンジ案件

237C101D-7001-45DE-AD85-281D2D96E007
今回は公庫で通算4本目の借入の申し込みチャレンジです。

ただし、今回は公庫の反応を確認する意味合いもあるので準備は万端ではありません。

その為、今回は物件は指値を入れずに売り出し価格そのまま公庫へ持ち込みました。

買える見込みが無いのに指値をしても、仲介の営業マンや売主に迷惑をかけるだけだからです。

もし融資が下りることになったらその時に真剣に考えます。

もちろん融資が通ったら物件を買いますが、現状ではちょっと厳しいだろうと思っています。

それでも行動する事で、管轄の公庫支店や担当者の考え方や方針の把握をしたり、私の融資可能ラインや課題が把握できたらOKという考え方です。

どれだけネットで調べても、人から聞いても、その情報が自分に当てはまるとは限りません。

融資は「その人」と「持ち込む物件」と「金融情勢」によって日毎に変わります。

自分の実際の行動で得られる体験・経験にプラスして人から見聞きした方が正しく蓄積が出来ます。

待つよりも行動したいタイプです。。。 

さて、物件は神奈川県の築年数33年の一戸建てです。

公庫へ持ち込んだ物件は?

【物件購入費用】
物件価格380万円
修繕費用150万円
購入諸費用50万円
ーーーーーーーーー
総額         580万円
55AAD304-E9EE-4026-A704-B3FDD4687711
この購入費用に対して自己資金80万円、融資500万円で申し込みをしています。 

今回の融資申し込み面談にあたり、公庫へ電話連絡をし、事前に必要書類を郵送し、面談という流れで進んでいます。

面談前の準備についてはこちら 
日本政策金融公庫の追加融資を申し込んだ体験談!面談前の準備

前回の面談の時は有給休暇を使いましたが、今回はちょうどサラリーマンの休日のタイミングに面談を予定する事が出来ました。

今回、融資面談をしてくれた公庫の担当は前回の担当とは変わり、若い女性でしたが、非常にしっかりした雰囲気で頼もしい反面、ちょっと緊張してしまいました。

面談は提出資料コピーの時間も含めて約45分でしたが、主に確認された事を下記に纏めました。

公庫の担当者との面談内容は?

①前回融資を受けての賃貸業の状況確認

一番最初に話したのが、前回融資を受けて取得した物件の現状確認です。

担当者:『前回の融資物件の運営状況はどうですか?』

昨年入居が決まり、順調に事業収益が上がり運営出来ていること報告して評価してもらいました。

この物件は、入居付に少し時間はかかってしまいましたが、現在は入居者が入ってしっかり収益が回っています。

その事を伝えると笑顔で大変喜んで貰いました。

次に、一回目の融資の時の提出資料と、現場の実態家賃にギャップがあったのを突っ込まれています。

担当者:『前回提出資料の想定家賃よりも低い家賃で入居をしていますがどのような状況でしたか?』

前回の創業計画で高めの想定をして家賃68,000円で募集する計画を提出していましたが、実際は募集家賃は55,000円でした。

収支を実態よりも高い家賃設定で作成していた事を確認されましたが、55,000円でもキチンと収支がプラスで回っている事をアピールして切り返しました。

前回は次の融資の事なんて考えていませんでしたので、今になって気付いた失敗ではありましたが、勉強になりました。

後に追加融資を受ける際に突っ込まれてしまいますので、実態と大きく離れた計画を提出するのは控えるべきですね。

②今回融資を受ける物件の確認
E42BA682-BDA0-4209-A209-53B577875308
次に今回融資申し込みをしている購入希望物件についての確認です。
 
提出した資料をベースにいろいろな確認、質問がありました。

・提出書類の確認
郵送資料
●確定申告書類(二期分)
●融資申込書
●物件資料一式
●収支計画

面談時持参資料
●免許
●毎月の家賃収入明細
●通帳(6ヶ月分の記帳)
●保険証券(積立年金、積立保険、学資保険)
●源泉徴収表
●借入返済明細書(3行の借入分)
●所得税領収書(納税証明書とWEB支払いのメールを確認)

担当者:『今回の物件を決めた理由は?』

自宅から45分程度で柔軟な対応が出来る事。

築年数33年ですが別荘使用だったので内装が非常にキレイで手入れが行き届いていました。

また、ライバルの賃貸物件数も少なく市場優位性も比較的高いと考えたからです。

担当者:『物件の場所は?徒歩では遠い?バスエリア?どんな地域ですか?』

住宅が立ち並んでいるエリアなので駅徒歩エリアではないが、バスは本数が多い。

駐車場は1台、外構工事すれば3台可能になり、リスク対応ができる為。

などなど一通り物件に関する当たり障りのない質問を受けて終了しました。

前回の創業融資の際は、事業のビジョン、コンセプトや創業に対する考え方などについてかなり時間を掛けてじっくりと質問を受けた記憶があります。

今回の追加融資面談では、収支・損益に関してや物件の資産性や収益力についての確認が中心でした。

創業融資と追加融資では公庫からの見られ方がかなり変わるんだと実感しました。

③融資に関しての確認
1A302256-241C-4120-B15E-8C1DD485F08E
・融資条件について 

担当者:『物件に融資残債が大きく残っているので担保評価が出にくく、登記にも時間もかかります。担保付きの融資が金利優遇1.16〜1.76%、無担保融資の金利が2.16%ですが、担保付きご希望で良いですか?』

不動産担保付き融資で申し込みをしましたが、どちらでも良いです。と返答し無担保融資での申請に変更しました。

融資を受けられるなら多少の金利や条件は全く気になりません。

7年や10年融資の金利が0.5%上がっても大した金額ではありません。 

担当者:『入居が決まっていて事業は順調に行っていると考えていますが、前回29年10月に利用して返済がまだ進んでいないので残債含めての総合判断になってしまいます。サイクルが少し早いので。』

不動産賃貸業でなければ目安は残債の半分程度、不動産賃貸業では物件の資産性と収益力との総合判断との事でした。

現状の私の返済は元金の一割程度なのでもう少し返済実績が欲しいというニュアンスでした。

担当者:『物件の築年数が30年以上で耐用年数を超えている兼ね合いもあるので融資年数10年が出せないかもしれない。7年だと収支が回らないと思うので希望の10年で審査します。』

回答の際は参考の為に、融資可能な条件があるなら教えてほしいと伝えました。

そもそも公庫の融資期間は10~15年がメインで長期の融資は積極的ではないのでキャッシュフローを確保する為にも、高利回りが必要です。

7年でも実質で利回り20%だったら充分キャッシュフローが出ます。

そう言う物件を頑張って探します。

担当者:『審査の一番は物件の収支が取れるかどうかです。』

公庫の積算評価は他の金融機関に比べて厳しいと言われています。

だから逆に多少古い物件であっても収益性の高い高利回り物件を狙っていくのが良いです。

担当者:『今後の事業展開は?事業は拡大していくご予定ですか?』

以前も同じ質問を受け、前担当者からは事業規模の5棟10室を目指す人が融資対象という事を言われていました。

最後の雑談の中での質問だったので『事業規模を目指して頑張ります。』と締めて面談終了となりました。

結果は2週間前後で電話連絡です。

最後まで読んでいただきありがとうございます。 
スポンサードリンク