‪皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

今回は、物件購入時の想定家賃の注意点についてです。

物件購入時は想定家賃をチェックしよう

現在、購入を検討している戸建物件があります。

物件の詳細はコチラから
雨漏りのある物件でも購入メリットはある!狙え、高利回り戸建投資


物件スペックは、関東圏のバス便エリアの築32年戸建で、延床面積90㎡、接道状況良く、価格は380万円です。

この物件を賃貸に出した時にいくらで入居者が付けられるかを想定しました。

投資用物件購入の際には様々なチェックポイントを見て物件の選定をしますが、その中でも賃貸需要の見極めは非常に重要なポイントであると言えます。‬

‪どんなに安く買っても、入居者が付かなければ投資元金がいつまで経っても回収できず、机上の利回りとなってしまうからです。‬

‪その為、私は物件購入を検討している時は必ず賃貸需要をSUUMOやat homeで調べます。‬

同地域の入居者ターゲット層が競合しそうな賃貸物件の件数や家賃相場をチェックします。

競合物件①【バス10分/バス停まで徒歩3分】
購入検討物件の至近にあると思われる物件です。
3階建てで延床面積110㎡と大きいです。
家賃は58,000円です。
写真を見る限り内装・外装共に綺麗にリフォームされています。
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競合物件②【バス25分/バス停まで徒歩10分】
この物件も延床面積101㎡と大きいです。
築47年と古さがあるのとバス停から徒歩10分は少し不便です。
家賃は58,000円です。
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競合物件③【バス40分/バス停まで徒歩3分】
築年数は同程度で延床面積73㎡なので少し小さめです。

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競合物件④【バス26分/バス停まで徒歩1分】
延床面積82㎡、築年数44年です。
他物件よりも少し立地が良く、街の中心街に位置しているので家賃設定が強気です。

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競合物件⑤【バス33分/バス停まで徒歩8分】
今回の比較の中では一番高く家賃81,000円です。
購入検討物件にも近い位置にあり、延床面積85㎡、築年数28年も競合します。
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全体的を通して、調べた物件には全て駐車場がありました。

従って、駐車場なし物件がこの地域で競合物件と戦うのはなかなか難しいだろうと感じました。

家賃としては同程度の競合物件の最低家賃が58,000円なので、今回の購入検討物件の価格でもそれなりの利回りが取れそうだと思われます。

しかし、これだけでは不十分

先日、不動産屋さんの馴染みの営業マンから貰ったメールです。

バスルートの違いによる賃貸需要について質問した回答です。

あきしま大家様
お世話になっております
早速の現地確認ありがとうございます。
面構えはいいですよね。
室内の確認はまだ出来ておりませんが、売主は大学の先生で倉庫兼別荘で使っていたようなので、室内もおそらく綺麗な予感です。
明日、室内を確認してきますので写真をお送りします。
賃貸需要は弱そうですが、リフォーム費用がかからない案件だとおそらくあっという間に終わってしまうと思います。
AバスルートとBバスルートの賃貸需要は天と地の差があります。
早めにリフォームの見積もりを作成しますね。 
引き続きよろしくお願いいたします。 

との事でした。

‪同じ住所内であってもAバス路線地域とBバス路線地域では天と地ほど賃貸需要の差があるという情報が入ってきました。‬

人気のある駅へ繋がるAバス路線地域では上記競合物件のような家賃設定が可能な地域もあるのですが、今回の購入検討物件は人気の無い駅へ繋がるBバス路線地域に位置しています。 

実際に不動産屋さんからはB地域の賃貸物件で52,000円でもずっと残ってる部屋があるという事も聞きました。

「〇〇市〇〇区〇〇」まで全く同じ住所であっても、物件がある場所によってバスルートが違うと賃貸需要が変わってしまうという事でした。

こういう細やかな情報はネットに情報掲載をしているだけの不動産屋さんでは把握していない事が多く、地場で活動している不動産屋さんならではの情報と言えます。

仮にこの不動産屋さんの情報を知らずに物件の取得に踏み切った場合、ネットでは最安値58,000円。
実際に貸しに出せる家賃は50,000円なので月額8,000円、年額96,000円の差です。

利回り計算シミュレーション
物件価格(諸費用混みの希望額)330万円の場合

年間家賃60万円÷物件価格330万円=利回り18.2%

年間家賃70万円÷物件価格330万円=利回り21.2%

家賃や物件価格の設定によって利回り幅はありますが、かなり大きな差である事はよく分かります。

この差を読み違えてしまうのは非常に痛い失敗になります。 

購入後に想定していた家賃では全く入居者が決まらず追加のグレードアップ工事をしたり、泣く泣く家賃を下げて募集をする必要があり、精神的ダメージは大きいです。

物件購入後に「こんなはずじゃなかった!」と慌てる事の無いように事前の細かいリサーチと、有益な情報を貰えるよう地場の不動産屋さんと良い関係性を築いていく事が大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。
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