皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

今回は先日、馴染みの不動産屋さんから紹介してもらった雨漏り戸建物件の話です。

雨漏り物件の紹介

物件スペックは、関東圏のバス便エリアの築32年戸建で、接道状況良く、価格は380万円、家賃は5万円前後になると想定しています。

また、売主さんが別荘利用していた為、雨漏り以外はかなり状態が良く、清掃程度で賃貸に出せそうな雰囲気です。

ただし、利回り的には少し寂しいので、指値が必要な物件です。

元々は、不動産屋さんも雨漏りの事は把握していなかったのですが、雰囲気が良い物件との事で紹介を受けた後に営業マンが内見をしたら雨漏り発生の事実がわかったという事でした。

不動産屋さんからのメール

お世話になっております。
メールありがとうございます。
本日、◯◯の戸建ての内覧に行ってきました。
写真をお送りします。
室内は想像通りかなり綺麗にお使いで、クリーニングのみで十分使える状態でしたが、残念ながら雨漏りがありました。
写真でたらいのあるところの上部天井から漏れています。
天井を壊してみないと原因はわからないと思います。
その他は綺麗だったので残念です。
これでおそらくすぐに売れることはないかと思います。

一階部分の天井から雨漏りしています。

詳細はわかっていませんが恐らくは雨の時だけなので、外からの水の侵入だと考えられます。

現状で、原因箇所の特定は出来ておらず、雨の際は写真のようにビニールシートとタライで二次被害を防いでいる状態のようです。
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天井のシミの状況からそんなに大量の水ではなさそうにも見えますが。。。
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外壁のダメージもあるので侵入経路になっているかもしれません。

ベランダからの侵入は良くある発生原因です。
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雨漏りは、中古物件の代表的なリスクの一つだと言えます。

特に雨漏り・傾き・シロアリの3大リスクは避ける人も多いのではないでしょうか?

私の場合は、投資家仲間のサポートを受けながら、ある程度のリスクは逆に積極的にチャレンジする物件と考えています。

雨漏りしているという事は、価格交渉の材料になるからです。

ちなみに過去に購入した千葉の戸建物件は、雨漏りではなくシロアリ被害のある物件でしたが、その分、指値をさせてもらい物件を安く購入し問題なく再生が出来ました。

雨漏り物件のハードルは2つ

私は、雨漏り物件のハードルは2つあると考えています。

一つは、雨漏り発生箇所の特定が出来るかどうか?です。

雨漏り発生箇所については、物件購入前の内見で特定できない場合は、屋根や天井など壊して確認が必要となる為、私の場合は見送る事にしています。

掛かる費用が読めないとリスクを吸収できないからです。

どうしても諦められない魅力ある物件だったら、後日改めてリフォーム会社さん同行での再内見をお願いするかもしれませんが、私のような素人が深追いすると大体失敗します。

だから基本的には、次の物件へ切り替えるのが良いのではないかと思います。

もう一つは、雨漏り箇所にどの程度の修繕が必要か?です。

古い建材を撤去し下地や防水シートを再施工するというような大掛かりな修繕で数百万円の費用がかかる事もあれば、漏水箇所にコーキングを施す程度の数万円の費用で済む事まで程度の差は様々です。

程度によって、費用が高額となり目標利回りが確保出来ないので見送りとなります。

リスク物件のメリット

今回のこの物件で、もしこの2つのハードルがクリア出来ると、少し面白くなってきます。

何故なら、ライバルとなる購入者が圧倒的に少なくなる事で、物件売却までのスピードが遅くなり、指値が通りやすくなるからです。

戸建物件は、実需利用での購入希望者も多いですが、雨漏りなどのリスク物件は自分が住む家としては、ほとんど購入対象になりません。

投資家も避ける傾向はやはり強くなるので当然、売却スピードは遅くなります。

また、この物件に関しては、売主さんも実需利用の人の為、雨漏り物件には弱気である可能性が高いです。

これから物件の内見なので、どんな展開になるかわかりませんが、雨漏りしているだけで検討から外してしまうのは非常にもったいない。

雨漏り・傾き・シロアリの3大リスクでも、それ以外の条件が良ければまずは内見してみる事でチャンスに発展する可能性があります。

内見したらまたレポートします。

最後まで読んでいただきありがとうございます。
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