皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

最近は戸建投資が流行っているので、不動産投資に興味がある人、これから不動産投資を始めたいと思っている人だったら戸建物件を一度は検討した事があるのではないでしょうか?

最近、私は戸建物件で不動産投資を始めたいというTwitterで相互フォローさせてもらっている大戸岬🔥熱意の伝道師(@misadon14)さんからDMを貰って会いに行って来ました。

Twitterではフォロワーさん4,500人以上の凄い人です。

大戸さんは電子書籍も出版されています。

まさに熱意の伝道師の名に相応しい情熱的な言葉に力を感じます。

今日は残りの人生の初日 大戸岬(著)

「不動産投資を始めたいです。」

これから戸建物件で不動産投資を始めたい大戸さんの困り事は

「サイトをとにかく漁ってる。基本知識がないのでコラムをとにかく見てます。そこで困った事はあくまでそこに書かれているのは過去の出来事なので今の市況と融資状況とは乖離があることが多いなという印象です。机上と実際の現場のギャップが怖いです。」

でした。

感じたのは、不動産投資の中でも特に「戸建投資」は圧倒的にサポートをしてくれる不動産会社が少ないという事です。

個人でコンサルティングしている方は数名、販売や仲介の強い不動産会社も地域によって数社は知っていますが、投資用物件の不動産会社で戸建では手間はかかってもあんまり儲からないですからね。

そこで今回は、投資用に築古の戸建物件を買って高利回りの不動産投資をスタートさせる際の私なりの考え方を書いてみます。

いろいろな方法があると思いますが、サラリーマンが副業として築古戸建投資を始める第一歩としての一例だと思って下さい。

安い物件

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築古戸建に限った事ではありませんが、まず安い物件は必ずツッコミどころ満載です。

ネットで物件情報を見て何となく悪くない雰囲気の物件を不動産屋へ問い合わせてみると詳しい情報を教えてくれます。

さらに良さそうなら現地の内見をするのですが、実際に私が問い合わせたり、内見した物件もなかなかぶっ飛んだ物件が数多くありました。

・風呂なし戸建
・気密性ゼロの隙間だらけ雨漏りだらけ
・シロアリ被害がある
・二階の床が傾いている
・屋根材が剥がれている
・床材が張っていない根太剥き出し
・床下からの湿気でカビだらけ 
・激しい高低差の坂上立地
 

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これ室内です。。。
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これらの物件を否定する事は簡単ですが、金なしコネなし経験なし時間なしの私のような川下サラリーマン大家は簡単に物件を見逃していてはいつまでたっても先へ進めません。

「良い物件」が安く買える立場に私はいません。

そんな私は、強みが一つでもあれば(条件を一つか二つクリア出来ていれば)勝てる投資に変わる可能性があると考えています。

物件と土地のポテンシャルや、そのエリアの賃貸需要とライバル物件の供給状況をしっかりリサーチする。

あとは物件価格がいくらだったら投資として勝てるかを考えれば良いのです。

もし指値が通らなければ諦めれば良い。 

「悪い物件」でも安ければ検討の余地があります。

「良い物件」なら高くても検討の余地があります。

極端な事を言えば「悪い物件」を高値で掴まなければ致命傷にはならないから、また次で取り返せます。

私の基本戦略は「安く買って住める状態にして安く貸す。」です。

したがって「満足の追求」よりも「不満足の解消」が事業コンセプトです。

資本のない私が入居者さんの満足追求をしては体力がもちません。

だから入居者さんへは最低限のライフラインの役割だけ提供する。

これだけをしっかりやろうと決めています。

その為に現地の内見でチェックする事

内見しないとわからない室内の状態は気になるところですが、私は過去に窓ガラスがない物件を買った事もあります。

外と直結!?
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これも作業に対する指示によっては1万円以下で修繕できます。
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こんな状態でもリフォームの仕方をしっかり指示すれば大きな費用にはなりません。

水回りだって洗面所やキッチンは品質に過度にこだわらず、自分で調達すれば物は新品で軽く10万円以下、工賃は数万円でリフォームが可能です。
 
そんなにお金かけなくて済む方法があります。

シロアリ、雨漏り、傾きなど慎重に判断しなければいけない所もありますが、もし現状では瑕疵が無くても、この先、リスクが起こるかどうかは正直わかりません。

直ぐに起こるかもしれないし、数年後に起こるかもしれないし、所有期間は運良く何も起こらないかもしれない。

どのみち素人なのだからリスクにあまり過敏になり過ぎないようにしてます。

結論

大事なのは、リスクが起こった時に、最悪の事態で損失補填をしっかりする覚悟と準備をしておく事だと思います。

物件選びだけでなく管理も同じ考え方です。

その代わりに地域最低家賃に仕上げる事が最大のリスクヘッジだと考えています。

一歩を踏み出す勇気があればサラリーマンはサラリーマン大家になれます。




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