皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。
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2018年、私は本当に数えきれないたくさんの失敗をしました。

今回は、このタイミングで2018年の投資の失敗とこの1年間の行動を振り返り、2019年の成功に繋げられるように目標と計画を立てようと思います。


2018年の振り返り

今年の振り返りにブログに書いた事を見直してみました。

ブログが備忘録として役に立ちました。

1月:仮想通貨焼かれて250万円損した
2月:サラリーマンに集中した(M&A案件で企業買収を経験出来た)
3月:サラリーマンで部下105人となった
7月:ブログ始めた
8月:twitter始めた
12月:ジモティーで募集していた賃貸物件リフォーム&DIY企画に参加した 

過去のブログのリンク貼っていて久々に過去の文章見たけどブログ書き始めた頃の文章はヒドイ、、、。

今も文章書くのは苦手だけど、それにしても、、、ヒドイ、、、。

もっと勉強します。

リライトしてもう少し見やすくしたいです。

さて、振り返ると2018年不動産投資と並行して始めた物件カスタムとか、twitterとか、ブログは初めてまだ半年しか経っていないのに今の自分のライフワークとなっていて、頭の中の割と中心にある事に驚きます。

一年振り返って良かった事、悪かった事ありました。

サラリーマンとしては割と順風満帆でしたが、投資活動は中々厳しい一年でした。

情報弱者、カモ、養分、いろいろな表現ありますが、それズバリ私の事です。 
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2018年は本当に数えきれないたくさんの失敗をしました。

正しくは2017年に新築ワンルーム買っているので、2017年後半から2018年前半の一年間は、めちゃくちゃ失敗しました。

でもいいんです。

過去の事実は変えられないので、これから来る2019年を自分の意思決定でプラスに変えるのみだからです。

諦めないで成功と言える所まで行けたら、過去の事実は変わらないけれど、過去の見え方と経験・体験の価値は変わっていくと思います。

社会人になって今の会社に16年いますが、入社から14年間は会社での仕事の失敗はたくさんしましたが、プライベート含めた人生で考えると思い出せる失敗話がほとんど思い浮かばないくらいです。

社会人になってから14年間はチャレンジしていなかった人生で、この直近2年はチャレンジしている人生なのだとポジティブに捉えます。

ほんの少し奥さんの信頼を失ったのは痛かったですが(笑)、失ったお金は余剰資金だったので、貧乏生活もしてません。

『投資は余剰資金でやる。』という基本的な事を身をもって知れたのは良かったです。 

これからきちんと失敗を取り返して、高い授業料だったけど、そのおかげで今の自分がある、と言えるようにすれば、とても価値ある経験です。

その為には、これから私は不動産投資では戸建をコツコツ買い進めて行こうと思っています。

失敗は2018年までで終わりです。

同じ失敗を繰り返さない2019年にしたいです。

2019年の目標

2019年は戸建2戸購入を目標にします。
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戸建は出口で実需の住宅ローンが組めるから売りやすいので、額が小さいだけでなく比較的アパートローンでも融資は出やすい傾向があります。

私のような弱者には最適な投資です。 

2018年までは、フルローン、オーバーローンのみで融資打診をしていましたが、2019年は最近の融資状況も踏まえて、戸建1戸につき頭金一割、諸費用の合計100万円として2戸で200万円を購入資金に充てます。

利回り目標は18%です。
物件価格:400万円(諸費用、リフォーム代、印紙代、不動産取得税など含む購入総額)
年間家賃:72万円(月6万円)
借入額    :300万円(期間10年、金利5%)
返済比率:53%
年間CF  :30万円

これくらいキャッシュフロー出て、10年間で返済が終われば悪くないと思います。

返済比率の高さはありますが、そこは多少のリスクを取っても私の場合は10年返済(若しくは20年返済で繰上返済)です。

そもそもの金額自体が大きくないので、不測の事態が発生した時にはサラリーマン年収から資金補填で対応します。

この戦略に関しては、築古高利回り投資ならではの戦略と言えます。

出来るだけ長い期間でキャッシュフローを最大化するという考え方もありますが、私のターゲットは築古物件なので10年経ったら相当な超築古です。

どう転んでも良いように早めに返済は終わらせておくべきだと思います。

その代わりに金利はあまり拘らず何%でも借りるつもりです。

ローンアウトした案件ですが、過去もス◯ガ銀行で金利7%の融資を進めた事があります。

シミュレーションするとわかりますが、戸建のように少額で、融資期間が短ければ金利はそんなに重要ではありません。

そうは言っても、ス◯ガ銀行で期間10年、金利7%だと満期完済で総支払額は元金の1.39倍(100万円借りたら利息39万円)、日本政策金融公庫で期間10年、金利2%だと1.10倍なので、金利が高い場合は繰上返済を検討ですけどね。
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2019年の計画

2018年は目標が明確でなく、行動にも一貫性がなかったと反省しました。

下記の計画は中身は結構デタラメですが、まずは立てた計画を実行します。

その後で考えます。

経験の浅い私がどんなに緻密な計画を立てても時間の無駄なので、ザックリ作って実行と振り返りで質を上げていきます。

実行して計画と結果の差が出たら、それが私の『課題』です。

私はブログタイトル通り『失敗しても楽しく投資』を地で行くタイプです。

実行・行動は得意なので、同じ失敗を繰り返さず、常に課題を軌道修正しながら成功確率を上げていきたいです。

2019年もたくさん行動して物件購入以外の経験もたくさん積んでいきたいと思います。

2019年計画

1月:確定申告
2月:確定申告
3月:人脈作り
4月:人脈作り
5月:内見6件
6月:内見6件
7月:戸建物件購入
8月:リフォーム
9月:募集開始
10月:募集・内見6件
11月:募集・内見6件
12月: 戸建物件購入


人脈作りは隙間を埋めただけですが、空欄を埋めるとやらないといけない気になりました。

twitterとか辿って不動産投資家のすごい人にアプローチしてみるか!と考え中。

こういうの大事だと思ってます。
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これから不動産投資を始めたい人へ

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昭島大家プロフィール

近年では不動産投資をやっているサラリーマンも増えたと思います。

私も2016年から参入の新米ではありますが、不動産投資って「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

前者は最低限の条件さえあればサラリーマンなら出来ます!

後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

いずれにしても「今」ではないのかもしれませんね。

何と私はブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

少しでも不動産投資を悩んでいる人の後押しになれば、、、。

昭島大家サラリーマン年収を公開する。

私は「まず行動」派でした。

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