皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

さて、冒頭は最近、送られてきたメールから色々な不動産を取り巻く市況について書かれていたのでご紹介です。

下記は、不動産屋の営業マンからの物件紹介メールの一部です。

神奈川県某不動産屋営業マンより

価格:3180万円 利回り10.11%
利回り10%超で建物が平成20年築と好条件の物件です。
完全な◯◯大学の学生向けアパートです。
現況は6室中3室入居中です。
この春の募集シーズンで入居付に失敗してしまったのかもしれません。
学生に強い管理会社に管理をお願いして、来シーズンの学生を確保しないと厳しいですね。
ちょうどここから募集のシーズンですので、時期的にはちょうど良いと思います。
少しずつ利回りの良い物件が出てきておりますが、同時に借り入れも自己資金が必須になってきております。

こちらは需要崩壊の様子が伺える内容です。

大学にもよるでしょうが、大学生ターゲットのワンルームアパートは今後はかなり厳しいですね。

都心回帰をしていますので地方の大学は今後は人気の差がより顕著になると思いますし、賃料の値崩れ地帯となるかもしれません。

一昔前の狭小3点ユニットの築古アパートではもう勝てる要素がなかなか見つけられません。
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某激安収益不動産会社より

*祝! 大阪万博2025♪
東京オリンピックに続き、大阪も世界中から今まで以上に外国人が訪れることになりそうです。
ちょうど今、弊社、大阪で土地の売買仲介をしており、大阪市内の業者さんにヒアリングしたところ、道頓堀周辺の土地はすでに坪5,000万円以上とグングン値上がりしているそうです。夢洲(ゆめしま)へ続く周辺の土地も地上げ屋が活発に動いていくのではないか?と言うことでした。
東京オリンピックが決まった時も、江東区のタワマンがどんどん値上がりしていきましたので、大阪市内の不動産も今後、立地が良ければ値上がりしていきそうな感じです。
先日の3連休も京都市内は観光客でごったがえしているのがTVで放映さえていましたが、京都市内はすでに民泊・簡易宿所・ホテルが乱立し、駅から近くで相当場所が良い立地でないと、今から参入しても部屋は過剰気味なのでババをつかんでしまうそうです・・・。
うっかり手を出すと、高値買いで八方塞り、出口もなく損します。
夢洲の建設関係で、建設業界も景気がよくなり、下請け・孫請けまで大忙し、金額も小さく儲けの少ないボロ屋のリフォームどころではなくなり、リフォーム業者を探すのも大変になるかもしれません・・・。

一方、こちらは景気が上向く雰囲気が漂っています。

大阪万博で一気に市内中心部の地価は上がったみたいですね。

向こう7年間のインバウンド需要は根強そうですので、景気はしばらく良さそうです。

ただ、不動産投資家としては、リフォーム費用が高騰する可能性がありそうですね。

物件価格が上がってリフォーム費用まで上がると高値掴みの新規参入者が出て来そうです。
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本当に市況は刻々と変化していますね。

毎日不動産屋さんからたくさんの物件紹介メールが届きますが、たまに上記のように自分の考えや知っている情報を載せてくれるメールがあると流し見ながらも有益なメールだなと感心します。

しかし、不動産の業界はキナ臭い情報やいい加減な情報が非常に多いので鵜呑みにしないで正しく情報を掴むのがとっても難しいですね。

正しい情報をスピードで掴む必要があります。

私は情報に踊らされやすいので直ぐに感情を揺さぶられてしまいます。

皆さんもお気を付け下さい。

戸建賃貸物件の差別化

‪さて本日は、供給の少ない戸建賃貸ですが、競合が増える中、今後どう差別化するかを考えたいと思います。‬
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現在、築古戸建のターゲットとなる入居者の中心はファミリー・片親世帯、40代以上の年齢の高い世帯、高齢者世帯だと思います。

40代以上の年齢の高い世帯は荷物が多い人が多く戸建を好む層が一定数います。

まずは、今後の世帯数の将来推計について確認します。

2035年までの「日本の世帯数の将来推計(都道府県別)」

全国では、2010年時点の5,184万世帯に対して、2035年は4.4%減の4,956万世帯となり、埼玉県、東京都、神奈川県、愛知県、滋賀県、沖縄県を除く41都道府県で世帯数が減少するとしています。

全国の平均世帯人員は、2010年の2.42人から2035年は2.20人となり、都道府県別でもすべてにおいて減少するとされています。
最も人数の少ない東京都は2.03人から1.87人となる見込みです。 

家族類型別の割合では単身世帯が増え、2025年にはすべての都道府県で最大の割合を占めるようになり、全国では37.2%が単身世帯となります。とくに割合の高い東京都(2010年時点45.8%)、大阪府(同35.8%)、京都府(同35.8%)、福岡県(同35.0%)などの9都道府県は、2035年まで一貫して全国平均を上回り続けます。 

高齢化により、世帯主が65歳以上の世帯の占める割合が全都道府県で増え、2020年にはすべての都道府県で30%以上となり、2035年には41都道府県で40%を超える推計です。
世帯主が65歳以上の世帯においては、単身世帯の割合が増加(2010年30.7%→2035年37.7%)する一方、夫婦のみの世帯は減少(同33.3%→30.9%)するとされています。
(国立社会保障・人口問題研究所、2010年国勢調査より)

17年後の日本の世帯数推計では、世帯数自体、平均世帯人員共に減少し、単身世帯が増える予測です。

とりわけ、65歳以上の単身世帯の増加が大きく見られるという事です。

ちょうど先日twitterでもこんなツイートをしている人がいました。

2035年の年齢別一人暮らし世帯数(社人研予測)

20代   244万世帯
30代   180万世帯
40代   184万世帯
50代   270万世帯
60代   338万世帯
70代   261万世帯
80歳以上 343万世帯

「一人暮らしは若者がするもの」というイメージは、完全に崩壊している時代。
(マンションGメンさんtwitterより)

 また、先日入居が決まった私の所有する千葉県の戸建も一人暮らしの50代男性‬でした。

 色々考えると築古戸建は高齢者の終の住処で最後まで使い切りという時代が来るかもしれません。

今のうちに出来るだけ10年融資で戸建を買い進めて、その時代が来た時には残債なし、リスクありの終の住処入居に備えても良いかもしれませんね。

リスクはあっても最期の時まで住み続けて貰えるというのはコストがかからないという大きなメリットとも言えるかもしれません。

※あくまで来たるべき時が来た時へ『備える』だけですよ。

私は、基本的には物件はローコスト仕上げで低家賃がいつでもできる体制の上で、最大限の利回りが取れる状態を作っています。

築古の戸建をターゲットにしている投資家さんはこのパターンはとても多いと思います。

これについては、物件を安く購入するノウハウ、リフォーム費用を安く抑えるノウハウ、DIYスキル、クリーニングスキルなどこれからもっと経験値を上げていかなければいけません。

また、募集の仕方についても今後はハードルを下げての募集を準備しておこうと思います。

いきなり最初から下げる必要は全くありませんが、いざの時に対応出来ることはとても大切な事です。

今後、将来的に考えている募集条件

・地域最安家賃:SUUMO、at homeでの市場調査をして最低家賃から5,000円下げて募集。どんな物件でも最低家賃での需要は存在する。
・設備バリューアップ:そうは言っても見た目は大事です。入居者さんの初期費用を抑えられる物件カスタムを行なってバリューアップを目指します。
・入居条件緩和:敷金礼金ゼロゼロ、フリーレント1ヶ月。など早期入居対策を打ちます。
・DIY可:どんどんやって下さい。
・ペット多頭飼育:どうぞどうぞ。ただし多頭飼育は敷金1ヶ月下さい。

まとめ

これからの不動産賃貸業は将来においては、何か特徴がないと生き残る事は難しいです。

人口が減って、国内GDPも減って対策のないままの尻すぼみ国家なのだから当然の事と言えます。

その中でも、資金のない弱小投資家が、入居者さんに選ばれる賃貸物件を仕上げるにはやはり普通の事をやっていては勝てません。

私はこれから徹底したローコスト運営を目指していこうと思います。


皆さんの戦略戦術も是非教えて下さい! 

これから不動産投資を始めたい人へ

昭島大家プロフィール

近年では不動産投資をやっているサラリーマンも増えたと思います。

私も2016年から参入の新米ではありますが、不動産投資って「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

前者は最低限の条件さえあればサラリーマンなら出来ます!

後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

いずれにしても「今」ではないのかもしれませんね。

何と私はブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

少しでも不動産投資を悩んでいる人の後押しになれば、、、。

昭島大家サラリーマン年収を公開する。

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