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サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

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今回は「失敗しない不動産投資の「真実の利回り」とは?」というテーマです。

現役サラリーマン大家として活動している私、昭島大家が不動産投資活動をする中で学んだ「真実の利回り」についてお伝えしたいと思います。

真実の利回りと書きましたが、①利回りの算出の仕方について正しく把握する事、②市場に出回っている物件情報の利回りに潜んでいる嘘を把握する事、で真実の利回りが見えてきます。

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「利回り」とは何か?

投資物件がどれだけ効率的に収益をあげてくれるのかを判断する指標が「利回り」です。

不動産投資では、利回りの概念が2種類あります。

利回りには「表面利回り」(グロス利回り)と「実質利回り」(NET利回り)があります。

投資物件の収益性は利回りで決まります。

利回りは、投資額に対するリターンなので物件価格が大きければ大きいほど、投資効率は悪くなり、回収期間も長くなります。

また、物件価格は景気や融資状況に大きく左右されます。

不動産市況が過熱して、価格が暴騰しているような時は、物件の購入は控えてキャッシュを温存し、買い時を待つのも正しい一手となります。

逆に、不況時や融資が引き締まっている時は物件価格が下がるので買える体制があれば大きなチャンスとなります。

表面利回りの計算式

表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割って算出します。

表面利回りは以下の計算式で求めます。

表面利回り=年間家賃収入÷物件購入金額×100

(例)物件購入金額500万円、年間家賃収入72万円の場合

14.4%=720,000円÷5,000,000円×100

実質利回りの計算式 

実質利回りは、年間家賃収入から管理費や修繕積立金、賃貸管理代行手数料などの経費や、不動産取得税や固定資産税などの税金を差し引いた金額を購入価格で割って計算します。

※一般的には税金は含めない事が多いですが、より実数に近い数字を算出する為に今回は含めて計算をします。

実質利回りは、以下の計算式で求めます。

実質利回り=(年間家賃収入ー年間経費ー物件にかかる税金)÷物件購入金額×100

(例)物件購入金額500万円、年間家賃収入72万円の場合

11.0%=(年間家賃収入720,000円ー管理費36,000円ー修繕積立金72,000円ー固定資産税60,000円)÷5,000,000円

さらに細かい事を言えば、上記に加えて、年間家賃収入は空室を想定した空室損を加味したり、入退去にかかる募集費や修繕費、物件購入時の初期費用や、不動産取得税などかかる全ての費用も加味しないと実際の運営シミュレーションとは乖離が生じてしまいます。

表面利回りと比べると、実質利回りは収益から費用、税金を差し引いたうえで計算しているので、より正しく物件の収益性、投資効率を表していると言えます。

最近ではアプリやサイトで利回り計算ツールがたくさんありますので、様々なネット掲載物件を使ってシミュレーションをしてみると気づきがあって勉強になると思います。

◼️おススメ不動産投資利回り収益計算ツール◼️
利回りだけでなく月の返済額や返済比率、手残りなど出す事ができる、ローンシミュレーターアプリがとても便利です。
無料アプリでも、簡単に数字を入力するだけで諸費用や空室率も含めた総費用での利回りや返済比率が簡単にシミュレーションでき、おススメです。

アプリダウンロードへ 
App名: 不動産投資!利回り収益計算ツール、デベロッパ: Visual Japan

このように物件のシミュレーションをする為には、実質利回りで数字を分析し、判断をするようにしましょう。

ただし、これだけでは真実の利回りには辿り着いていません。 
 

ネット掲載の利回りは疑って見た方が良い

利益をあげる事ができ、失敗をしない投資物件を選択する為には、真実の利回りを知る必要があります。

それには、もう一歩深掘りをしなければなりません。
 
不動産投資に興味を持っている方であれば、一度は不動産投資ポータルサイトで物件情報を検索したことがあるのではないかと思います。
 
もしサイトの投資物件の物件価格や利回りなどを、掲載されているまま鵜呑みにして物件購入を検討しているとしたら、それはとても危険です。

何故ならサイトに掲載されている物件情報の中には、「正しくない」想定家賃収入で記載されている物件が当たり前のように数多く存在しているからです。

不動産業者が高く売るために空室の部屋の家賃想定を相場よりも高く設定している可能性があります。

不動産業者がつけた利回りは満室想定であって、現状が空室の場合、実際にその家賃で入居している訳ではありません。
 
その為、サイトに掲載されている物件情報は本当に適正な数字かどうかを疑って、鵜呑みにせず自分でしっかり調べる必要があります。
 
掲載されている利回りだけを目安に投資物件を選んでしまうと、設定していた家賃では入居がつかず家賃を下げなくてはいけなかったり、修繕費が想定以上にかかるなど、大きな失敗につながることもあるのです。


以前、私が物件購入を検討していた時の実体験です。

ネット掲載情報はそもそもが現実的でない数字の場合があります。

これを見ていただくと、サイト掲載の物件の利回りがいかに適当で 、簡単に操作できてしまうものかをご理解いただけると思います。

不動産投資の基礎として「利回り」を理解しているだけではわからない現場の真実があります。

私がこの事に気づけたのは、地場の不動産屋の営業マンと出会ったからでした。

やはり「現場にしか真実はない!」と実感した体験談です。 
 
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【まとめ】真実の利回りとは?

①「実質利回り」で出来るだけ辛い正味の数字でシミュレーションをする。
 
・正確な収益性を判断し、想定していたキャッシュフローが残らないようなハズレ物件を選んでしまう事がないよう注意しましょう。
 
・物件の販売図面には、「利回り」としか表記していないものもあるので、そのときは表示されている利回りが表面なのか実質なのか、しっかりと確認しましょう。

② ネット掲載の想定家賃と利回りは鵜呑みにしない。

・物件価格だけでなく、家賃設定が適正かどうかを確認しましょう。

・地域の事情に強い地場の不動産屋とのパイプを作りましょう。

私は上記のように2段階の作業をして真実の利回りを算出しています。 

◼️おススメ不動産投資本◼️



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