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このブログでは、実際に区分マンションを所有している現役サラリーマン大家として、修繕積立金から考える投資用マンション購入の注意点をお伝えしたいと思います。

◼️私の所有物件紹介◼️
不動産投資物件として初めて所有したのが区分のワンルームマンションでした。
併せてご覧下さい。
東京都内新築ワンルームマンション購入して不動産投資始めました。


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修繕積立金と管理費の違いは?

修繕積立金や管理費は、マンションを住みやすい環境に整えるための費用です。

建物の維持に必要な費用なので、区分所有者が負担します。

マンションの購入価格に含まず、毎月の負担とされています。

まず、修繕積立金を理解する上で知っておきたいのが、管理費です。

管理費は、マンションの共用部分にある設備等の維持管理に充てる費用のことを言います。

マンションの設備の点検費用や、共用部分の清掃費用・水道光熱費、管理人の人件費などが管理費に含まれます。

マンションの住人が毎日快適に生活できるよう、共用部分を維持するために必要な費用をマンションの購入者でお金を出しあっています。

修繕積立金と管理費はしばしば混合されます。

修繕積立金は計画的な修繕に、管理費は日常的な管理に必要な金額であると覚えておきましょう。

不動産投資マンションを購入する際の修繕積立金についての注意点

主にマンションなどの集合住宅で、共有スペースがある場合に、個人管理でなく管理組合を立ち上げて管理費・修繕費の積立などを行います。

マンションの区分所有者にとって避けては通れないのがマンション修繕積立金です。

毎月、管理費とは別に引かれていく積立金です。
 
修繕積立金は毎月区分の所有者が積み立て、外壁の塗装工事や屋上の防水、給排水管の工事や大規模修繕といったマンションのメンテナンスに充当されます。
 
修繕積立金額が一戸当たり1,000円前後など、極端に少ない場合、将来の値上がりは避けられません。
 
国土交通省は、修繕積立金の目安を平米当たり約200円/月としています。
 
20㎡のワンルームマンションの場合であれば4,000円程度、そして70㎡のファミリーマンションであれば14,000円程度です。

分譲時に投資物件の修繕積立金や管理費が低く抑えられているのは、ランニングコストを抑えることで、投資利回りを高くみせるためです。

最近建てられた新しいマンションの方が修繕積立金や管理費が安くなる、というわけではありません。

不動産会社が新築物件を売りやすくするために、修繕積立金や管理費を安く設定している場合があります。

販売価格を下げれば不動産会社の売上が減ってしまうので、不動産会社の売上とは関係のない修繕積立金や管理費を下げて、表面的な利回りを確保しているのです。

また、修繕積立金だけが安い場合も非常に多いです。

マンションの管理は、デベロッパーや販売する不動産会社の系列会社が担当しているからです。

その場合は、管理費を下げることが間接的に売上を下げることになるため、修繕積立金額だけを安く設定するのです。
 
修繕積立金が低く抑えられている場合、大規模修繕工事に備えるために、いずれ値上げが検討される事になるでしょう。

あるいは値上げではなく、50万、100万といった一時金が計画されているマンションもあります。

中古マンションの購入を検討している場合は、今後の大規模修繕計画がないかどうか、また、修繕積立金の積立額がいくらストックされているのかを確認しておいた方が良いでしょう。

購入してまだ1年しか所有していないのに莫大な修理費を請求されるケースもありますので、事前の積立状況の確認が大事です。

確認せずに購入してしまったら、自己責任になってしまいます。

修繕積立金は、区分の所有者ごとではなく建物ごとに積み上がるので、場合によっては賢い買い方ができるかもしれません。
 
その上で、物件を所有したならば、値上げを見込んでしっかりと資金計画を立てる事が必要です。

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将来、修繕積立金が増えるマンションの見極め方

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総戸数の少ない物件は、将来の修繕積立金の負担が大きくなる可能性があります。
 
総戸数20戸と総戸数が100戸のマンションを比べた時に、工事金額が同じだとすると、当然総戸数が少ないマンションのほうが1戸の負担は大きくなります。
 
また、総戸数が5倍違うからと言って、大規模修繕工事の金額が5倍になるわけではなく、2倍〜3倍程度です。
 
購入当初は修繕積立金の金額が同じだったとしても、管理戸数が少ないマンションの修繕積立金の値上がり幅が大きくなることは必至です。
 
積立金額が増えれば、マンションの収益性の悪化につながります。
 
『総戸数20戸以上のマンション』など自分の物件選びの基準の一つとして覚えておきましょう。

設備面で修繕積立金が上がる可能性が高くなるものとしては、機械式駐車場などが挙げられます。
 
また、エレベーターのある物件は特に見極めが必要です。
 
修繕積立金額が大幅に上がるような物件があります。
 
エレベーターは、修繕・メンテナンス費用として高額になります。

各階の戸数が少なく階が高いマンション(いわゆるペンシル型マンション)の場合、エレベーターの修繕・メンテナンス費用が高額になる反面、戸数が少ないので各戸の負担が大きくなる可能性が非常に高いです。
 
築が浅い時は問題は表面化しませんが、購入後、物件の築年数が経過した後に問題が表面化してからでは、売却も出来ず、費用負担が大きいリスクだらけの物件を抱える事になりますので注意が必要です。

その為、マンションを売却するなら、修繕積立金が値上がりする前がおすすめです。
 
中古マンションの購入を検討している人の多くは、修繕積立金が増えるという事実を認識していません。

そのため、修繕積立金が値上がりした後では買い手にマイナス心理が働いてしまい、希望額での売却ができないかもしれません。
 
買い手は月々の支払い(ローン+管理費+修繕積立金)と収支を確認して購入を決定する為、修繕積立金が増えると購入に後ろ向きになってしまうことが考えられます。

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まちがいだらけのマンション管理タブー集 管理費や修繕費、余計に搾り取られていませんか? [ 須藤桂一 ]
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