皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

いつもご覧いただきありがとうございます。

★回答者全員に5000円★新築マンション・新築一戸建て購入者アンケート★
2014年1月以降、首都圏・関西にて新築マンションを購入された方!
■■■■回答者全員に5000円!!■■■■


駄文ですが、小まめに記事書いてます。
また見ていただける方は登録をお願いします。


不動産投資における返済比率とは?

返済比率とは、一年間の元利金等返済額の年収における割合の事を言います。

返済比率は融資審査で重要なポイントです。

また賃貸経営の安全度を表しているので、とても重要な指標となっています。

融資審査の返済比率以外のポイントとしては、年齢、勤め先の勤続年数、年収、所有資産の評価、購入物件の評価額、借金の状況などがあります。

返済比率(%)=毎月返済額÷満室時の毎月の家賃収入×100
 
例えば、毎月の返済額が10万で満室時の毎月の家賃収入が20万であれば、返済比率は50%と言うことです。
 
返済が家賃収入に対して半分占めているというイメージです。

この割合で賃貸経営が安全かどうかがある程度判断する事ができます。

自分の家を購入する際に住宅ローンを組みますが、その時にも年収の25%以内が安全だというような指標は良く出てきます。

どこの銀行でもだいたい35%から40%が上限に設定されています。

この返済比率には、取り組みたい住宅ローンと既に借りている他の借金(マイカーローンなど)の返済額も含みます。

返済比率が賃貸経営の安全度を表していて重要な指標と言うのは何故か?

利回りが15%を超える物件でも返済期間が短く返済比率が高いと、返済不能に陥るリスクがあります。

逆にたとえフルローン・オーバーローンでも、返済比率さえ低ければ、しっかりとしたキャッシュフローを確保できリスクを避ける事ができます。

だから融資を受けて賃貸経営用の不動産物件を購入する場合、返済比率が非常に重要なのです。


返済比率を押し上げるリスクとは?

次のような時、返済比率が高い場合は大きな問題となる可能性が高いと言えます。 

空室により家賃収入が減少した(空室率上昇リスク)

空室は当然、家賃収入が入ってきません。

しかし、空室期間にかかる運営コストが家賃収入に比例して下がるかと言うとそうではありません。

・突発的な運営コストが発生した(諸経費率上昇リスク)

突発的な修繕費用が発生すると、家賃収入の範囲で全てのコストを賄う事が難しくなり、自己資金からの持ち出さなければならなくなります。

・金利が上昇した(金利上昇リスク)

金利が上昇して返済比率がより高くなってしまった時も、同様にキャッシュのショートが心配されます。

例えば、1億円の借入に対して金利1%が2%になると、金利の支払いは100万円から200万円に増える事になるわけです。

金利上昇は経営に与えるインパクトが大きいリスクであると言えるでしょう。

賃貸経営をしていれば、上記で述べたような返済比率を押し上げるリスクは切り離す事は出来ず、必ず発生してしまいます。

キャッシュがショートしてしまえば、銀行への返済が滞り、最終的に物件を手放し市場からの退場となります。

経営は赤字でも潰れませんが、キャッシュが無くなった時点で潰れるのです。

JCBギフトカード5000円分200名様プレゼント!

安全な返済比率の水準とはどれくらいか?

銀行に返済する割合が低いほど、安全度が高まります。

不動産投資物件を購入する賃貸経営の視点ではどのくらいの水準が安全圏かというと、不動産投資初心者が目指したい値は返済比率50%以内になります。

よく有名投資家さんのコラムなどで、理想の返済比率は40%以下と言われています。

確かに賃貸運営をすると40%と言うのは、安全性がかなり高いというのは間違いありません。

しかし40%という数字は、相当利回りの良い物件か、かなり自己資金を入れないと達成できない数字です。

だから一先ずは、規模の拡大を目指し、自己資産の投入は極力控えたいなら、50%以下を目安とすると良いでしょう。

築年数や立地など物件の属性によって変わりますがその物件でのリスク最大値でも賃貸経営が継続出来るようなシミュレーションをしなければいけません。

物件収支率シミュレーション

6ED6D7E8-FD0F-4CBC-8A55-1E9922A63059

ここでは比較の為、経費率(固定資産税や管理費など)20%、空室率10%の固定とします。

①返済比率60%の物件の場合 
返済比率60%
経費率20%
空室率10%
手残りキャッシュ率10%

②返済比率50%の物件の場合
返済比率50%
経費率20%
空室率10%
手残りキャッシュ率20%

③返済比率40%の物件の場合
返済比率40%
経費率20%
空室率10%
手残りキャッシュ率30%

返済比率50%だと、最終的に家賃収入の20%のキャッシュが手元に残ることになります。

一方で、返済比率が60%だと、手元に残るキャッシュは10%です。

つまり返済比率が高くなるほど、金利上昇リスクや、空室リスクを吸収できなくなるという事は一目瞭然です。 

通常の賃貸運営であれば経費率20%、空室率10%を見ていれば概ね問題はないと思います。

しかし、もし仮に大きなトラブル(漏水事故や家賃滞納など)があった場合は、キャッシュフローはマイナスとなり手出しが発生してしまう事になるのです。

リスクに対する耐性が10%しかないのは危険水準ですし、より安全性を求めるのであれば返済比率は50%以内に抑えるべきです。

一般的にはフルローンやオーバーローンでは、返済比率が高くなります。

しかし、フルローンやオーバーローンでも50%を超えないのであれば、自己資金温存の為にも積極的に活用すべきです。

単にフルローンやオーバーローンだからということは避けるべき理由ではないのです。

もし返済比率が60%以上となるようであれば、返済比率を下げる対策を考えましょう。
 


返済比率を下げる対策とは?

次のようなことが考えられます。

・自己資金を入れる
・金利交渉をして金利を下げる
・返済期間を延ばして毎月の返済額を下げる
・物件の指し値交渉をする
・購入時の諸経費を抑える

つまり自己資金を多めに入れる事、かかる費用を少なくする事、融資期間を長くする事で返済比率を下げる事ができるのです。

他にも、物件を複数所持して全体で返済比率を抑えたり、給与収入や別の収入の柱を持つという方法でも、物件の返済比率が高くても保有物件全体で補うという考え方が出来ます。

また、私の場合は、築古物件を所有しているので高利回りでキャッシュフローギリギリで10年返済で運営している物件もあります。

10年間はリスクが高いですが、返済が10年で終われば当然ですが返済比率0%物件です。

同じようにキャッシュフローを蓄積して繰り上げ返済をするのもリスクを下げる賃貸経営では非常に有効な場合があります。

自分の戦略が拡大路線なのか、堅実路線なのかで判断が変わってくるはずです。

金利が上がった時の対策とは?


A0C4BB1B-FCBB-450C-86DE-6FD403B136C4

次のようなことが考えられます。 

・繰り上げ返済をして返済額を減らす
・低い金利に借り換える
・売却しやすい物件を選ぶ

融資額が多ければ多いほど金利が1%上昇しただけで、返済額の増額が大きくなり、金利の上昇は非常にダメージが大きくなります。

余剰資金があれば金利上昇に、繰り上げ返済で返済額を減らすことが出来ます。

借り換えは、初心者にはハードルが高いですが、他の銀行でも評価の高い物件を購入しておくという事が重要です。

今は不正融資問題で新規融資の業務停止中のスルガ銀行のように、独自の指標で融資が実行されていて、他行の融資基準には乗らないような物件を購入していると、借り換えは難航するので気を付けなければいけません。

また、キャッシュのショートに備えて、すぐに売却できる物件を持っているといざという時のリスクヘッジが出来るでしょう。

この場合も、借り換えと同様に他の銀行から融資がつきやすい物件を購入しておく事が重要です。

融資がつきやすい物件はすぐに売却する事が出来るからです。

月の返済額の計算をするには?

月の返済額を出すためには、ローンシミュレーターアプリが便利です。
無料アプリでも、簡単に数字を入力するだけで諸費用や空室率も含めた総費用での返済比率が簡単にシミュレーションでき、おススメです。

アプリダウンロードへ 
App名: 不動産投資!利回り収益計算ツール、デベロッパ: Visual Japan

まとめ

・返済比率は融資審査で重要であり、また賃貸経営の安全度を表している
・銀行からの借入返済額は、満室家賃収入に対し、返済比率50%まで(安全性を求めるなら返済比率40%を目指す)
・自己資金を多めに入れる事、かかる費用を少なくする事、融資期間を長くする事で返済比率を下げる事ができる
・金利が上がった時は、繰り上げ返済、借り換え、物件の売却で対応する



◆◆不動産投資ローンが平均450万円削減できる!◆◆

「モゲチェック・プラザ」は不動産投資ローンの借り換えをフルサポート!
年間3,000名がご利用され、物件の収益性を上げて頂いております。

なんと、業界最低水準の1.875%で借り換えできます。

3秒診断であなたがいくらお得になるかすぐわかる!
   ▽▽▽3秒診断はこちら▽▽▽
アパートローン借り換えはモゲチェック・プラザ
 


駄文ですが、小まめに記事書いてます。
また見ていただける方はライン登録お願いします。

スポンサードリンク