みなさんはじめまして昭島大家と申します。
 
実際はもう少し老けたアラフォーのおじさんですが、大体こんな感じです。
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2016年より不動産投資を始めたばかりで東京都昭島市在住の新米サラリーマン大家です。

昭島には物件持ってません。 

妻と子供がいます。

これから自身の投資体験についてブログを綴っていきます。

〜〜昭島大家の経歴〜〜

【物件1号】東京都大田区新築区分ワンルームマンション

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私は、東京都下の昭島市でサラリーマンをやっている兼業大家です。

私立大学卒業後、東京の企業に就職し十数年。

コツコツ貯めた妻にナイショのヘソクリ200万円を元手に「何か勉強がしたい!」と考えていた時に掛かってきた新築ワンルーム区分マンションの営業電話をきっかけに不動産投資に目覚め、2年前から不動産投資の勉強をスタートさせました。

私は、電話営業の新築ワンルーム区分マンション物件を買ってから、不動産投資の勉強を始めました。

当時は、投資を始めようにも私の周りには投資をしているような知り合いはおらず、きっかけがない私にとってはこの営業電話が唯一の資産運用を考える場であって、結構楽しい時間でした。

情報を貰うだけのつもりがだんだん一歩踏み出したい思いが溢れて、4度会って23区内の新築区分ワンルームマンションを購入しました。

東京都内新築ワンルームマンション買って不動産投資始めました。

【投資活動番外編】仮想通貨で大失敗

この後、仮想通貨で大失敗をして投資用資金をほぼ失うアクシデントがあり、この辺りからようやくリターンとリスクの関連性が理解できるようになって来て、自分が目指すべき方向性がわかってきました。

【仮想通貨投資】出川組の私の損失額公開。

【物件2号】千葉県千葉市築古戸建

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現在、最初の区分マンションから大きく方向性を変え、「(築古)戸建、500万円以下、表面利回り15%以上」の条件で物件を買い進めており、現在所有する戸建物件は1戸、現在進行形の決済中物件が1戸です。

決済中物件はローンアウトによりふりだしに戻ってしまいました。

まあ良くある事ですよね。

今も、休日には奥さんと子供を「ドライブに行こう!」と誘い出しては物件の内見をしています。
 
「築古」に絞っている築古マニアでは決してないですが、「500万円以下」の性質上、必然的に「築古」になっています。
 
不動産ポータルサイトを見て漠然としたイメージはどんどん膨らんでいくものの、いざとなると何をどうしたら良いかわからない私は2017年8月に「500万円以下、実質利回り12%の空き家再生投資」と謳っている無料セミナーに参加し、戸建投資の門戸を開きました。
 
その会社にサポートに入ってもらいながら戸建1戸目となる千葉県千葉市380万円の物件を280万円(仲介料、登記費用、印紙代、固都税日割精算分など全て込みなので実質250万円くらい)で指値して購入し、戸建大家デビューをしました。
 
物件2号はリフォームに160万円をかけ、総額440万円、年間家賃は66万円の表面利回り15%で仕上げました。

当初はエリアにこだわりがなく、千葉市で物件を購入しましたが、いざ購入してみるととっても遠いです。
 
今後はエリア選定はもう少し考えないといけないですね。

不動産投資初心者が築55年戸建のリフォームやってみた。

不動産投資で日本政策金融公庫の融資借入しました。

私の武器 

私はサラリーマンでは、清掃関連の仕事をしています。
 
だから人よりもクリーニングに関しては判断できる事が多いです。
 
例えば、汚れにも「落とせる」汚れと「落とせない」汚れがあります。
 
厳密には「落とせない」のは汚れでなく、傷やシミなどのそもそもの素材へのダメージです。
 
これはどんな資器材を使っても、どんな強力な薬剤を使っても絶対に落ちません。
 
逆に素材のダメージをさらに広げてしまいます。

千葉の戸建のWAX塗布施工しました。
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「落とせない」汚れだと判断した際には、諦めてそのままにするか、どうしても必要ならリフォーム業者へ仕事を依頼するわけですが、ここでの業者への「仕事の依頼の仕方」を最初の戸建物件の購入をサポートしてくれた会社の担当から学びました。
 
一言で言えば、「リフォームを賃貸の入居付けが出来るように、最低限で行う。」ノウハウなんですが、これは自分の想定の遥か遥か上を行っていました 。
 
今も勉強中ですが、一例をあげると、知識なしの私が普通のリフォーム会社さんへ9帖の床を張り替えすると通常は見積もりは20万円〜25万円くらいです。

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今の私だと10万円でやってもらう事が出来ます。

この担当だと、5万円だそうです。

物件カスタマイズ

築古ボロ戸建の所有をした事で、手間を掛けて物件のレベルアップを目指すカスタマイズを覚えました。

少しでも印象を良くする為の『見た目の印象アップ 』です。

例えば、通常、戸建の場合には、入居の際には設置されていない事が多い照明機器やガスコンロを付帯設備として設置をしたり、玄関のコンクリートのたたき部分をウッドデッキ風にアレンジしたりカスタマイズをしています。

私はこれらを全てコスト0で行なっています。

特に平米が大きくなり部屋数が多い戸建投資のリフォームは、コストが大きくなりがちです。

だから目を瞑ってやらない事を決める事が重要になります。

それを補うのがコスト0での物件カスタマイズです。

コスト0の秘密

一例をご紹介します。

・シーリングライト
4LDK戸建物件の照明全6箇所に全て照明機器を取り付けました。
出来れば全てLEDが良かったですが、蛍光灯3箇所、LED3箇所です。
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・ガスコンロ
キッチンもリフォームで新品に交換したのでそれに見合うガスコンロというのが必須でした。
せっかくキレイなキッチンなのにガスコンロが古かったら逆に目立ってしまうからです。
目立つ汚れはなく、しっかりクリーニングしたガスコンロです。
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・ウッドタイル
玄関前のコンクリートのたたきは古い建物なので、清掃をしても印象があまり良くありません。
ウッドデッキ風に上からジョイントタイプのタイルを張り合わせる事で安定感もありますし、古い印象の玄関がちょっとだけ『レトロ』な雰囲気に印象を変える事が出来ました。
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・防犯砂利
写真だとあんまり雰囲気良くないですね。
上の玄関の横の部分です。
それで見るとちょっとイメージが変わりませんか?
殺風景な玄関間口が、明るめのウッドカラーと白系の砂利で明るい雰囲気に様変わりしています。
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・ポスト
これもレトロ調だと尚良かったと思いますが、新品に交換しました。
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一級建築士に弟子入り

クリーニング、業者へのリフォーム発注ノウハウ、0円カスタマイズと順調にスキルアップをして今チャレンジしているのがDIYです。

2018年12月に一級建築士に弟子入りしました。

ジモティーで募集していた面白い企画に参加中です。

自宅の戸建の2階部分を大改築を行い、二世帯住宅化して賃貸に出すという壮大なプロジェクトの参加メンバーを募集していた一級建築士のタケちゃん(67才)からいろいろな知識・スキルを教えてもらっています。

『戸建の増改築&DIY一緒にやりませんか?』に参加してみた。

『戸建の増改築&DIY一緒にやりませんか?』に参加した続編②


『戸建のリフォーム&DIY一緒にやりませんか?』に参加した続編③

物件の自主管理

サラリーマン大家で物件の自主管理をしているのは比較的珍しいかもしれません。

入居者さんから直接クレームの連絡が来ますし、家賃の入金も管理会社を通さず直接行っています。

戸建一件だけですが、自主管理をしています。

弱小大家なのでコストをかけない事もありますが、一番はスキルアップの為です。

家賃の入金が無ければ催促をしなければいけませんし、それでも入金が無ければ保証会社への連絡もしないといけません。

先日は入居者さんから戸建のコロニアル屋根の笠木が吹き飛んで音がうるさいとクレームの電話がありました。

火災保険の大失敗!所有物件の屋根が剥がれたので保険金請求した結果

屋根の補修の為、保険金請求をしたり、屋根に登って笠木の補修も自分で行いました。

今現在がちょうどココです。

2019年の目標

今後の目標も立てて、不労所得ならぬ『有労所得大家』で頑張ってます。

2019年はサラリーマンの出張手当で不動産を買います宣言!

2018年投資活動の振り返りと2019年投資活動の目標と計画

2019年の目標と共に、「どのように」についてはとにかく物件の頭金を有労所得で増やす事に決めました。

サラリーマンの出張手当と、副業収入に加えて、週一回のアルバイトも行います。

家族持ちのサラリーマンのお小遣いで不動産投資は出来るか

今後のブログでは、物件の実際の写真とシミュレーションを使って自分なりの「500万円以下・高利回りの戸建投資のポイント」に触れていきたいと思っています。

失敗しても楽しく投資をモットーにマイペースに現在進行中です。
 
宜しくお願いします。
 

〜〜昭島大家の所有物件の利回り&キャッシュフロー〜〜

①戸建(自宅)

太陽光発電  (自宅屋根)
表面利回り 14.3%
投下資金     210円
年間CF      14万円

③区分            
表面利回り  4.6%
投下資金   10万円
年間CF       3万円

④戸建            
表面利回り 15.0%
投下資金   50万円
年間CF     19万円 

年間CF計 36万円

まだまだ弱小大家ですがこれからガンガン増やします!!

キャッシュフローは小さいですけど、太陽光発電はまもなく元金回収完了、戸建は10年返済なので返済後は賃貸して良し、売却して良し何でも出来る物件です。

これから不動産投資を始めたい人へ

近年では不動産投資をやっているサラリーマンも増えたと思います。

私も2016年から参入の新米ではありますが、不動産投資って「自分に出来るのかな?」か「踏み込むのが怖い!」のパターンが多いと思います。

前者は最低限の条件さえあればサラリーマンなら出来ます!

後者の人は行動していないなら「まず行動」です!

行動してなお踏み込めないなら更に一歩踏み出すか、止めるか。

いずれにしても「今」ではないのかもしれませんね。

何と私はブログでは自分の素性が分からないのをいい事にサラリーマン年収も公開してます。

少しでも不動産投資を悩んでいる人の後押しになれば、、、。

昭島大家サラリーマン年収を公開する。

私は「まず行動」派でした。

私と同じように行動したいけれど、「どうしたら良いかわからない」人には「不動産の窓口」がおススメです。

不動産の窓口株式会社が運営する日本最大級の不動産投資マッチングサイト「不動産の窓口 」は日本全国の優良不動産会社と提携し、不動産投資のパートナーとなる会社を紹介してくれます。

紹介する不動産会社は「不動産の窓口」の厳しい基準をクリアした会社なので、これまで不動産投資をしたことがない人にも安心して利用できると評判です。

「不動産の窓口」自体が不動産会社でないので客観的・中立的な立場でアドバイスを受けられます。

今では毎月100件以上、多い月には200件を超える不動産投資のご相談申し込みがあるそうですよ。

相談は何度でも完全無料なのも魅力です。
 
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