皆さんこんにちは。

サラリーマン大家の昭島大家(@kodatetoushi)です。

2017年からサラリーマン大家を始めました

まだ1年ちょっとですが、これから楽しく投資活動をして行こうと思っています。

不動産投資に興味を持ってから1年。。。

昨年は2戸の物件を購入し、今年は1戸を現在、買付しています。

残念ながらスルガ銀行不正融資問題などあり、最後の最後でローンアウトしました。

金なしコネなし経験なしでスタートした私の不動産投資活動ですが、今も何とか一歩ずつ前へ進んでいます。

そんなこの1年の中で体験した私の失敗はこれから不動産投資やサラリーマン大家を始めたいと思っている方に少しは参考になるかもしれません。

全てオープンに『失敗』を中心に書いていこうと思います。

いつかは成功へ転換したいですけどね。 

記念すべき第一回は不動産投資を始めたきっかけを書きます。

不動産投資を始めたきっかけ

私はサラリーマンですが、2016年〜2017年は年間200日くらい出張をしていました。

東京に自宅がありますが、私は日曜日の夕方になると、寂しくてズボンの裾をギュッと掴んで離さない末っ子をなだめ最終便で地方出張へと旅立ち週末まで帰らない出張族でした。

地方出張は出て行くお金も多いですが、会社からの出張日当や、手当をコツコツと積み上げ、この1年間での出張日当を貯めに貯めて出来た(妻に内緒の)貯金が200万円でした。

この200万円を使って何か勉強したいな〜と思っていた時にかかって来た一本の電話で1戸目の新築ワンームマンションを購入する事になります。

勉強したいな〜と思っていた時ですから、ろくに勉強もせず、「まずは買おう!」と即決しスタートをしました。

これが私の最初の『失敗』です。

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失敗①:勢いで新築ワンルームマンション購入

2016年秋頃、ちょうど投資に興味を持ち、何か勉強したいと考えていたタイミングで頻繁に携帯電話に不動産販売の営業電話がかかってきていました。

当時良く電話がかかってきていたのは、恐らくネットのアンケートサイトで、ポイント欲しさに個人情報を登録していたからではないかと思っています。

年収や個人情報を毎日のようにアンケートサイトに入力していました。

不動産販売の営業マンは『名簿屋からテレアポリストを買っている。』と言っていました。

当時を考えるとアンケートサイトは楽天アンケートだけでしたので、大手が収集した情報が不動産販売会社へ流れ着いてこんな風に利用されるのかな?なんて感じていました。

実際の真相はわかりません。

さて、投資を始めようにも私の周りには投資をしているような知り合いはいなかったので、きっかけがない私にとってはこの営業電話が結構楽しい時間でした。

情報を貰うだけのつもりがだんだん一歩踏み出したい思いが溢れて、4度会って23区内の新築区分ワンルームマンションを購入しました。

初めて営業マンに会ったのは空港から自宅まで送って貰った車の中、2度目は仕事終わりの最寄りだった豊洲の喫茶店、3度目は自宅のある昭島市のホテルラウンジ、4度目は新宿の喫茶店。

今にして思えば現地の物件も見ずに、会社にも行かず、もしかしたら詐欺に騙されていても仕方がないような契約・購入までのプロセスですよね。

でも無事、詐欺に遭うことなく、何とか物件は自分の所有となりました。

この物件は購入する際に一度も現地を見に行きませんでしたし、実は今現在も一度も現地へ行って見たことがありません。

不動産は他に同じ物件は2つとありません。

不動産営業マンは
『これを逃すともうこの条件では買えませんよ!』
『今なら諸費用分サービスしますよ。』
など言葉巧みにクロージングを仕掛けてきます。

しかし昨日今日出会った営業マンがそんな特別な物件を紹介してくれることは絶対にありえません。

自分で判断できないうちは一人の営業マンの話だけを聞いて判断してはいけないのですが、この時の私は買いたい衝動と勢いだけでこの物件を購入してしまったのでした。

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失敗②:目的が不明確なまま新築ワンルームマンション購入

ここでは決して物件が新築ワンルームだから『失敗』ではありません。

勉強もせず、目的を持たずに高額な不動産投資物件の購入をした事が失敗です。

当たり前の事ですが、最初の1戸を購入する前に、やっぱり多少の勉強はすべきでした。

私は勉強したいと思って、“あれこれ考えず、まずは始めてしまおう。”だったのですが、最初の1戸によって、今後の不動産投資の選択肢がかなり制限されてしまいました。

失敗②はこれです。

私の不動産投資の最初の目的は“勉強したい。”だったので、そういう意味では早く購入したことで、勉強になったことはたくさんありましたが、今にしてみれば勉強は目的ではありませんね。

不動産投資セミナーに行くと、投資をする目的を必ず聞かれます。

毎回『勉強するのが目的です。』と答えていた私はきっと面倒くさいお客さんだったことでしょう。

不動産営業マンは求めていた答えは下記のような事だと思います。 

「安定した収入源を得たい」
・サラリーマン給与の他に収入源が欲しい
・老後の資産形成をしたい
・所得税を節税したい

「兎にも角にも稼ぎたい」
・サラリーマンをリタイアしたい
・安く購入して、高く売り抜きたい
・高利回りや売却益で早く利益を確定したい

「万が一の時に、家族に資産を残したい」
・無借金で家族に資産を残したい

「相続税対策をしたい」
・融資を受けて、相続税対策をしたい
・価値が下がりづらい物件を購入したい

私の不動産投資をする目的は、
“サラリーマンをしながら不動産投資をコツコツやっていく『サラリーマン +1(プラスいち)』のスタイルでサラリーマン給与の他に収入源を少しづつ増やしたい”
です。

そう考えると、1戸目の新築ワンルームは自身の目的と大分ずれる所はあったのですが、家族の多い私にはとりあえずはあっても良いかなと思っています。

失敗③:不動産営業マンの話はポジショントーク

もうひとつ私が失敗だったのは、新築の営業マンのポジショントークだけを聞いて、勧められた新築ワンルームマンションをそのまま購入してしまった事です。

今少し視野が広くなって理解できたのは、不動産投資会社の営業マンは必ず自分が売りたい物件のポジショントークをします。

すごい当たり前の事が当時はわかっていませんでした。

ワンルームマンションを扱う営業マンは「一棟モノはリスクが高いですよ〜。」と言うし、新築を扱う営業マンは「中古は修繕リスクが高くて経費がかさみますよ〜。」と言います。

大事なのは自分の置かれている立場をよく理解し、全体視野の中で、自分の目的に一番合うものを選択する事なのです。

新築ワンルームマンション投資は『悪』なのか?

ネット上では新築ワンルームマンションは絶対に買ってはいけない『悪』だと書き立てられています。

こういう事を言っているのは、資産拡大を目的としている投資家さんやメガ大家さんか、私のように勉強をしないで新築ワンルームマンションを買った人なんじゃないかと思います。

実際に私はフルローンで銀行融資を受け、新築ワンルームマンションを購入しましたが、キャッシュフローはほとんど出ません。(毎月持ち出しで支払いが生じている人もいますよね。)

キャッシュフローは入居者がいて普通に運営していれば収支ちょっとプラス、これから退去があればその度にローン支払いと修繕でマイナスが発生します。

この物件の今後のリスク
①家賃下落リスク
②空室リスク
③金利上昇リスク
④修繕出費リスク
⑤ローン残債を軽くしないと物件を買い進めるのが難しい。

など様々です。

特に⑤は、私がこの先の不動産投資をする目的を阻害する原因となっています。

物件を増やしたいけど融資が受けられない

私が、不動産投資を始めた時のサラリーマン年収は580万円でした。

今はもう少し増えてます。

月にすると48万円(580万円÷12ヶ月)です。

そしてローンの返済ですが、私は28歳の時に戸建マイホームも購入をしていたので、マイホームと新築ワンルームマンションの返済合計が月16万円(82,000円+78,000円)です。

※自宅のローンは購入時に頭金2割を入れ、購入から9年経ちそれなりに残債も減っています。

この2本のローンだけで返済比率は給与所得の33%だし、債務超過(資産を全部現金にしてもローン全額を返せない状態)真っしぐらのスタートとなったわけです。

この返済比率と債務超過が、次の物件購入の銀行融資を受ける際に大きな障害となる事を知りませんでした。

当時の私は1戸目の新築ワンルームマンションが、私の夢の投資生活のスタートだと思っていました。

「次はどうしようかな〜?」

「一棟物件を買ったら夢のような家賃収入生活が出来るな〜?」

と大変お恥ずかしい夢物語を頭の中で毎日のように描いていました。

相当な重症です。

ところが、夢を見ながら不動産投資セミナーへ行き、個人面談を受けると、

「この区分ワンルームが邪魔ですね〜。これ売却すれば充分イケますよ!」

参加した不動産投資セミナーの営業マンのほぼ全員から言われたと記憶しています。

ワンルームマンション買って3ヶ月くらいだったから、これはショックでした。

「スタートしたばかりなのに、ゲームセットじゃん、、、。」

この時期は不動産投資が嫌いになって仮想通貨に逃げてたりしました。

目的が明確となった今は、この新築ワンルームマンションは私の進む方向とはズレがあり、多少の足かせとなっています。

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新築ワンルームマンションにもメリットはある

確かに失敗してきましたが、それなりに良かった事もあるんです。

購入して1年、今のところ実害なし!利益もなし!手間なし!本当に全く手のかからない物件です。

本当に何も起こらない!から勉強がしたい私には物足りないと感じるくらいです。

この物件購入のメリット
①物件購入・所有の経験が出来た。
②団信が生命保険代わりになっている。
③とにかく手がかからない。
④不動産賃貸業の経験者と見られた(次の物件で公庫融資を受けられた)。

③については本当に手がかからないと実感しています。

私は、新築ワンルームマンションと築古戸建の対極の物件を所有していますが、前述したように新築ワンルームマンションには1年間一度も行きませんでしたが、築古戸建は入居が決まるまで何度も行ってメンテナンスをしに現地へ行きました。

また、ワンルームは立地と家賃設定さえ間違わなければ、賃貸付けはそんなに苦戦はしません。

そう言う意味では、目的が明確であれば、新築〜築浅のワンルームマンションはサラリーマンの副業としてはやはり適しています。

だから新築ワンルームマンションの不動産投資を検討している人がいたら、単純に駄目と決めつけずに、きちんと物件価格と利回り、キャッシュフローシミュレーションなど読み込んでみる事をオススメします。

近年は物件高騰が続いていましたが、今後は不動産バブル崩壊なんて予想もされています。

そうなれば『必ずしも買ってはいけない物件』ではなくなるかもしれません。

ぜひ自分の目的を明確にして不動産投資をスタートして下さい。

私の場合は、目的がブレブレだったので『失敗』しながら、迷走しながら不動産投資を進めてきました。

それでもこの一歩がなければ不動産投資を始めなかったかも知れないし、投資の楽しさを知る事はありませんでした。

投資って失敗しても学びが沢山あって、とにかく楽しいんです。
 
失敗からスタートした私の投資活動はその後いくつか大きな失敗をしながら今に至っています。

ぜひそんな楽しさを知っていただきたい!

これから少しづつ書き綴っていきます。

宜しくお願い致します。 


駄文ですが、小まめに記事書いてます。
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